2017 ble et år preget av et stort skifte i boligmarkedet her til lands.
Boligprisene er nå 2,1 prosent lavere enn for ett år siden. For første gang siden 2013 ble året avsluttet med negativ tolvmånedersvekst, viser de ferske tallene fra Eiendom Norge.
Svakest utvikling har det vært i Oslo det siste året, med et prisfall på 6,2 prosent. Sterkest prisvekst i 2017 hadde Fredrikstad med 6,7 prosent.
Det var få eksperter som forutså et så markant skifte da vi ba dem spå boligåret for ett år siden.
Mens Eiendom Norge bommet med over 13,1 prosentpoeng, bommet Privatmegleren og DNB Markets med 11,1 prosentpoeng. Det forklarer de blant annet med at effekten av den midlertidige boliglånsforskriften ble kraftigere enn ventet.
Årlig prisutvikling de siste årene
Trykk på årstallene for å se prisutviklingen. Tallene viser prisene i prosent relativt til året før.
Kilde: Eiendom Norge
Christian Vammervold Dreyer, administrerende direktør i Eiendom Norge
Spådom for 2017:
Eiendom Norge spådde at boligprisene ville stige med ni til elleve prosent i 2017.
– Vi forventer en sterk prisvekst de første månedene i 2017, mens markedet utover året vil følge en mer normal utvikling med utflating i prisutviklingen i sommermånedene og en mindre prisnedgang på slutten av året, sa Dreyer den gangen.
Kommentar i dag:
– Vi gikk inn i 2017 med et rekordlavt antall boliger til salgs i de fleste av de store byene. Vi hadde også lagt bak oss et år med ekstrem prisvekst i Oslo-området, og på det tidspunktet så vi få tegn til endring i markedet. Likevel beskrev vi at vi forventet et vesentlig skift i markedet i løpet av 2017. Men vi forventet da et skifte fra et ekstremt sterkt marked til et mer normalt marked, sier Dreyer.
Eiendom Norge tok i sine prognoser et forbehold om at eventuelle store endringer i boliglånsforskriften kunne endre forventningene.
– Vi mener hovedgrunnen til at skiftet i markedet kom både raskere og var mer markant, var den vesentlige endrede boliglånsforskriften.
Eiendom Norge bommet med 13,1 prosentpoeng i sine spådommer. Dreyer påpeker at boligmarkedet påvirkes av mange ulike faktorer som er i stadig endring, og dermed gjør det vanskelig selv for ekspertene å spå riktig. Det er eksempelvis stor usikkerhet knyttet til hva regjeringen gjør med boliglånsforskriften som løper ut i juni i år.
Denne boligen ligger et steinkast unna sentrum, ifølge annonsen. Men sannheten er en helt annen.
Grethe Wittenberg Meier, administrerende direktør i Privatmegleren
Spådom for 2017:
Meier tippet på et godt, men ikke heseblesende marked. Hun anslo den gangen en prisstigning på ni prosent på landsbasis og 15 prosent i Oslo for året som nettopp er over.
– I Oslo tror jeg vi vil fortsette med utviklingen fra 2016 med altfor lite boliger ute for salg og altfor mange kjøpere. Det blir en kamp om objektene videre, uttalte hun.
Kommentar i dag:
– 2017 ble et år der boligprisene falt betydelig mer enn hva jeg klarte å forutse. Da vi spådde hvordan året kom til å bli, visste vi ikke at boliglånsforskriften kom med de reglene den gjorde. Det er ikke noe tvil om at forskriften har slått ut mye hardere enn jeg tror noen hadde forutsett, sier Meier.
Privatmegleren bommet med 11,1 prosentpoeng i sine spådommer.
– Hvordan går det an å bomme såpass?
Meier mener boliglånsforskriften og folks flokkdyrmentalitet kan forklare:
– Enkelte ganger kan det virke som massesuggesjon. Vil mange kjøpe bolig, virker det slik at enda flere vil kjøpe fordi man tror prisene vil stige. Vil mange selge, forsterkes det ved at langt flere vil selge enn de som normalt hadde tenkt til det på grunn av redsel for prisfall.
Syv eksperter: Slik blir boligmarkedet i 2018
Kyrre Aamdal, seniorøkonom i DNB Markets
Spådom for 2017:
DNB Markets spådde i fjor en boligprisvekst på ni prosent i 2017, men var blant dem som trodde boligprisveksten ville dempes i løpet av året, blant annet på grunn av den nye boliglånsforskriften, men også på grunn av stigende arbeidsledighet og svak lønnsvekst.
– Dessuten er en del av prisveksten, spesielt den i Oslo, drevet av forventninger. Da kan tiltakene regjeringen kommer med bidra til at prisveksten avtar, la Aamdal til den gangen.
Kommentar i dag:
– Jeg var litt vel optimistisk med tanke på at boligprisene ville øke, men jeg synes for så vidt at vurderingene rundt de faktorene som påvirker boligprisene har stått seg ganske godt. Vi forventet et omslag, men effekten av boliglånsforskriften var sterkere enn det vi antok ved inngangen av året, sier Aamdal.
Også DNB Markets bommet med 11,1 prosentpoeng i sine spådommer. Aamdal forklarer det med at boligprisprisene er gjenstand for tre typer prognosefeil: feil anslag for utviklingen i de faktorene som forklarer boligprisene, at faktorer som en ikke kan si så mye om har bidratt til prisutviklingen, og feil om hvordan de ulike faktorene påvirker boligprisene.
Lager egne «skilsmisseleiligheter» i ny boligblokk: Vil gjøre hverdagen enklere for barn med skilte foreldre
Olav Chen, senior porteføljeforvalter i Storebrand
Spådom for 2017:
Chen forventet et år med høyt trykk i starten og deretter et mer rolig marked, blant annet på grunn av den nye boliglånsforskriften.
– Strikken er trolig blitt strukket ganske langt for mange, og at man kun kan låne fem ganger inntekt vil mest sannsynlig bli begrensende for enkelte.
Den sterke boligprisveksten man har sett flere steder i 2016 er ikke bærekraftig i lengden, mente han.
Kommentar i dag:
– I forhold til forventningene i 2016, lå det i kortene at boligprisoppgangen ikke var bærekraftig og ikke kunne fortsette. Omslaget var kanskje likevel kraftigere enn både jeg og andre forventet i boligmarkedet, og bekrefter langt på vei at oppgangen i 2016 i stor grad var forventningsdrevet, sier Chen.
Disse tingene fra boligens opprinnelse bør du definitivt spare på
Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF)
Spådom for 2017:
Geving trodde hverken innstrammingene i boliglånsforskriften eller rentebunnen vil hindre at de «råsterke markedene» i å vokse videre.
– Vi tror at det eneste som kan snu trenden er eksterne sjokk som brå og uventet renteøkning, overraskende ledighetsvekst, uventede endringer i økonomien og struping av kreditt, sa Geving.
Kommentar i dag:
– 2017 har på mange måter vært et litt rart boligår. Vi trodde vi ville se en utvikling som var mer lik 2016 med en videre prisvekst.
NEF var med på å anbefale en boliglånsforskrift som differensierte Oslo fra resten av landet. De antok at effekten ville føre til en moderat demping av det verste prispresset.
– Men så har forskriften i realiteten utløst en sterkere korrigering enn det rasjonelle grunner skulle tilsi, og det ble vi overrasket over.
Han mener forventningsskiftet som fulgte med boliglånsforskriften kan tilskrives en del av skylden for prisfallet. Han er overrasket over hvor kraftig psykologien har endret seg fra positive til negative forventninger.
Les her hva ekspertene tror om boligåret 2018.