– Det er synd hvis unge boligkjøpere med god betjeningsevne ikke kommer seg inn på boligmarkedet på grunn av mangel på egenkapital. Når man har betjeningsevne bør man ikke være avhengig av hjelp fra foreldre for å komme seg inn på boligmarkedet, sier Tuva Moflag (Ap), ordfører i Ski kommune og nå inne på Stortinget.
– Si du er nyutdannet. Du har gått videregående skole, tatt et studium, jobbet på og fått gode karakterer. Å spare 450.000 kroner ved siden av er ganske mye, folk rekker det ikke, sier Moflag.
Hun foreslår for bankene at man lemper på egenkapitalkravet på 15 prosent mot at unge boligkjøpere betaler ekstra på boliglånet de første årene.
For å få innvilget boliglån må man bevise at man klarer en renteøkning på fem prosentpoeng, om boligkjøperen betaler ned tilsvarende det rentenivået fra dag én, vil man etter to år har 15 prosent egenkapital.
Da legger Moflag ned en beskjeden årlig boligprisvekst på 2,5 prosent til grunn. Har man noe egenkapital i utgangspunktet, vil man oppnå egenkapitalkravet raskere enn i eksempelet under (se faktaboks).
Eiendomsbransjen ber regjeringen vurdere endringer. – Ikke aktuelt å gjøre noe nå, sier Siv Jensen.
Odas 74 m² store leilighet har steget med 4,2 mill. siden den ble solgt første gang
Tar opp forbrukslån for å få egenkapital
Moflag er i hovedsak for egenkapitalkravet, men synes kravet i noen tilfeller virker mot sin hensikt, spesielt om unge boligkjøpere går for forbrukslån for å få nok egenkapital. Kan bankene være litt mer fleksible? Kan man få flere veier inn på boligmarkedet?
Hun får støtte av Obos-sjef Daniel Kjørberg Siraj.
– Det er grunnleggende velferd og gir mobilitet å kunne kjøpe bolig. For eksempel: En fattig trikkesjåfør kommer fra Pakistan i 1972. Kjøper bolig på Holmlia, betaler den ned og blir boligmillionær. Ingen andre land kan skryte på seg å gi innbyggerne en slik velferdsreise, sier Siraj.
Bankene har mulighet til å gjøre unntak, men de bruker ofte unntakene på eksisterende kunder, sjelden unge, ferske kunder, mener han.
Sjekk hvor mye boligene går over og under der du bor: – Før betalte man mer enn prisantydning, nå betaler man mindre
Slik vil Obos løse egenkapitalproblemet
Obos foreslår såkalt «delt eierskap» for å unngå egenkapitalkravet. Det vil si at utbygger eller lignende investerer med førstegangskjøperen. Hvis kjøperen kun har råd til en halv eller kvart bolig betaler vedkommende leie for delen hun eller han ikke har penger til å kjøpe. Det er en løsning man kan få til uten subsidiering, mener Siraj.
Etter hvert vil man kanskje ha råd til å kjøpe ut mer og mer av boligen.
Det er også mulig å leie 100 prosent fra dag én og så ha et sparing som en del av leien. Det gir egenkapital over tid. Men det kan være vanskelig å få kjøpt ut boligen på den måten, tror Siraj.
– Vi tror mest på en modell der man kjøper en andel av boligen, betaler avdrag og eier med stabil aktør. Og så må man ha en organisert struktur for hvordan man kan kjøpe ut boligen, sånn at man får med seg prisstigningen.
Obos har sendt inn forslag til Finanstilsynet om delt eierskap. Finanstilsynet har sagt nei, nå er forslaget inne hos Finansdepartementet.
Siraj mener kommunenes startlån kunne blitt brukt mer aktivt også. For eksempel ved at halvparten av midlene ble brukt på ungdom og gitt som topplån. Da kunne mange brukt startlån for å få det de manglet i egenkapital.
Advarer mot kupping: Mener «smarte kjøpere» prøver å utnytte usikre selgere
Finansministeren: Krav til egenkapital gjør oss mindre sårbare
– Et velfungerende boligmarked og en sunn gjeldsvekst er viktig både for dem som er i, og dem som vil inn i boligmarkedet, sier finansminister Siv Jensen (Frp).
– Normalt er det bankfaglige håndverket som skal avgjøre boliglånssøknadene. Fordi summen av risikofylte lån som bankene innvilget var for stor, ble det nødvendig å innføre en midlertidig boliglånsforskrift. Forskriften stiller krav til bankenes utlånspraksis, men den gir også bankene en viss fleksibilitet. Bankene kan gjøre en skjønnsmessig vurdering av lånesøknadene og har etter dagens regler anledning til å lempe på egenkapitalkravet for enkeltkunder.
Jensen mener ordfører Tuva Moflags forslag om høyere avdrag for å oppnå egenkapital ikke tar høyde for risikoen for boligprisfall, og at forutsetningen er lav rente og økende boligpriser.
– Hvis dette hadde vært virkeligheten, hadde det ikke vært behov for å sikre den enkelte låntager og økonomien mot boligprisfall og økende rente overhodet.
Jensen bekrefter at Finansdepartementet har mottatt en henvendelse fra Obos, og at den vurderes.
– Det viktigste tiltaket for å få flere unge inn i boligmarkedet er å legge til rette for at utviklingen i boligmarkedet er balansert. Derfor la regjeringen frem en strategi for boligmarkedet sommeren 2015. Vi har gjennomført en rekke tiltak for at tilbudssiden i boligmarkedet skal fungere bedre, som igjen kan få flere unge inn i boligmarkedet, sier Jensen.
Derfor vil Gina Halvorsen (32) heller leie enn eie bolig
Kan ikke være fleksible
– Alle banker må forholde seg til boliglånsforskriften. Her stilles det blant annet krav til 15 prosent egenkapital, og maksimalt fem ganger inntekt i total gjeld for å kunne få innvilget boliglån, sier Trond Bentestuen, personmarkedssjef i DNB.
Regelen innen boliglånsforskriften om lån på maksimalt fem ganger inntekt gjør det også vanskeligere for banken å innvilge høye lån, påpeker han.
– Som sagt så kan ikke bankene bestemme selv når det gjelder fleksibiliteten rundt egenkapitalkravet. Her må vi forholde oss til reglene når vi skal behandle en lånesøknad. Det er viktig med rammer for hvor mye lån man kan få.
– Nordmenn har aldri hatt en høyere gjeldsgrad, samtidig som spareraten går ned. En lengre periode med unormalt lavt rentenivå har senket terskelen vår til å låne mer. De fleste banker følger i tillegg tommelfingerregelen om at man skal ha en økonomi som skal kunne tåle en renteøkning på fem prosent.
– Det handler om å beskytte befolkningen fra å ta opp større lån enn økonomien deres tåler. Her er særlig de unge ekstra sårbare, sier Bentestuen.
Kravet til egenkapital og maksgrense for lån gjør at førstegangskjøperen må spare mer på egen hånd – det har med andre ord aldri vært viktigere å spare til bolig som ung, påpeker Bentestuen.
Han er opptatt av at BSU-ordningen skal opprettholdes.