– Hvis du kikker etter, er det sprekker overalt, sier Sundal.
Inne i oppgangen, i stuen og på kjøkkenet ser vi flere sprekker. Leiligheten ligger i en bygård fra 1891 på Bislett i Oslo. Gulvet på den ene siden i leiligheten har senket seg. Det er blitt en glipe mellom gulvet og veggen.
Terrassedøren måtte repareres to ganger, da den ikke lenger kunne åpnes. Tre av vinduene er heller ikke til å få opp lenger.
For to og et halvt år siden, da Sundal kjøpte, var leiligheten relativt nyoppusset.
Hovedårsaken til skadene synes å være et nytt byggeprosjekt vegg i vegg, der en syv etasjer høy blokk er i ferd med å reise seg. Det merkes i et trangt bymiljø.
Sundal hadde hjemmekontor én dag.
– Alt ristet. Ting ramlet ned fra hyllene.
Utbygger har allerede vært inne og sparklet og malt gangen og soverommet, slik at sprekkene som var kommet der, ikke lenger synes.
At bygårdens bygningskropp har sunket nesten fem centimeter siden byggingen startet i fjor, er en av årsakene til at Sundal og samboeren venter med videre oppussing.
– Nå vil vi først finne ut om det er blitt noen større skader i bygningsmassen.
Moderne og tradisjonsrikt: Flyttet ut og pusset opp gården et helt år
Sank åtte centimeter
Et par kilometer unna er sprekkene i fasaden til en fredet bygård på Grünerløkka enda flere og større.
– Her ser du beretningen om et varslet mord, sier Morten Stige, avdelingsleder hos Byantikvaren, og peker opp mot en stor sprekk i fasaden.
Beboerne i bygården har, med økonomisk støtte fra Byantikvaren, fått målt endringene siden 2010, da byggingen startet litt bortenfor.
Siden som ligger nærmest det nye byggefeltet, har sunket åtte centimeter siden 2015, og den sank snaut fem centimeter på fire og en halv måned.
Vinduer har fått «naturlig lufting» i form av sprekker mellom karmen og veggen. Men det er ikke disse riftene i fasaden som bekymrer Byantikvaren mest.
– Det er når fundamentet blir skadet, at det virkelig er fare på ferde, sier Stige.
Når skader oppstår av at det bygges på nabotomten, skjer det i to trinn, forteller kollega André Korsaksel, antikvar og teknisk rådgiver hos Byantikvaren.
– Først synker alt litt sammen, og man får noen sprekker. Så stabiliserer bygget seg. Det kan ta tiår før man finner ut om grunnvannsnivået har endret seg permanent, sier han.
Ifølge PEAB, entreprenøren i prosjektet, hyret inn av utbyggeren, ble grunnvannsnivået målt før bygging.
– Vi har holdt oss over grunnvannsnivå hele tiden, forsikrer anleggsleder Svein Nikolaisen.
Korsaksel blir bare delvis beroliget.
– Det har vært en stor senkning på den ene siden av bygget, så jeg forstår at beboerne er bekymret, sier han.
Byggherren, Seilduksgaten 25–31 AS ved daglig leder Stig Hvinden, har ingen ytterligere kommentarer til saken.
Boligmarerittet: Fikk tilbakebetalt over 25 mill. for husene sine
Tre eller mur
Utbyggeren i Thereses gate har gravd under grunnvannsnivå og laget to underetasjer.
– Men konstruksjonen blir vanntett, så det legges til grunn at grunnvannsnivået stabiliserer seg, sier Jan Terje Skalmerud, daglig leder i Thereses Gate 30 AS.
– Det vil tiden vise. La oss håpe det, er svaret fra Korsaksel i Byantikvaren.
Skalmerud understreker at de har gjort det som har vært mulig for å minimere risikoen for skader.
– Og vi utbedrer skadene som byggingen er skyld i, lover han.
Den gamle bygården i Thereses gate er bygget på leirgrunn og fundamentert på steinmur, ifølge utbygger.
Cirka 3000 murgårder i Oslo – i hovedsak oppført mellom 1850 og 1920 – er bygget helt eller delvis på treflåter, oppå løsmasser eller alunskifer.
Så lenge grunnvannstanden går over treflåtene, er fundamentet solid, men hvis grunnvannsnivået synker, kommer det oksygen til treverket, som vil råtne.
Par vant frem i Høyesterett: – En seier for alle boligkjøpere
Stige understreker at man får den samme effekten hvis det er bygget rett på leire (slik det er gjort i Thereses gate), fordi leiren vil komprimeres om den blir tørr.
Det bekreftes av Hans de Beer, geolog og forsker ved Norges geologiske undersøkelse.
– Eventuelle organiske materialer i leiren kan råtne, og leiren kan pakke seg sammen hvis det tas ut vann. Dette gir dårligere stabilitet til bygget, sier han.
Flere steder i landet er grunnforholdene slik at skader kan oppstå på bygninger som er fundamentert på stein, hvis steinfundamentene er plassert på leire.
De Beer trekker frem Oslo, Drammen, Tønsberg, Fredrikstad, Bergen og Stavanger. Problemene med grunnvannssenking og skader på verneverdige bygg er også påvist i Moss, Halden (Kongegården), Skien og Bergen (blant annet Bryggen).
– Grunnvannsnivået burde overvåkes bedre og mer systematisk, mener de Beer.
Drømmehuset ble et mareritt
Tunnel her, nybygg der
Problemet, sett fra boligeiers side, er at bevisbyrden ligger på den som er utsatt for skadene.
Årsakssammenhengen kan være vanskelig å bevise når det er gått lang tid og flere ting er skjedd i området.
– Du har en tunnel her og et nybygg der. Utbygger slipper som regel unna, og boligeier sitter igjen med regningen, sier Stige.
Bygningsforsikringen dekker dessuten normalt kun skader som skjer plutselig, ikke skader som oppstår over tid, opplyser Simon André Olsen, produktutvikler i Gjensidige forsikring.
– Hvis en gravemaskin graver ut for mye masse slik at grunnmuren brått siger og bygningen skades, vil det være en forsikringssak. Men man har eksempler på at det er gjort arbeid for mange år siden, som sakte, men sikkert har endret grunnforholdene, og det er litt ullent hva som egentlig har skjedd. Det er typisk ikke dekket, forteller han.
Byantikvarens eksperter er imidlertid tydelige på at de ikke vil fraråde noen å flytte inn i de gamle, ærverdige bygårdene.
– De skal bebos, men de må behandles riktig, sier Korsaksel.
– Byggeteknikken er robust så lenge man ikke gjør uheldige endringer, tilføyer Stige.
I Thereses gate er Sundal optimistisk. Hun understreker at utbygger har vært grei å samarbeide med og positiv til å avbøte skadene som er forårsaket.
– Vi lever i håpet om at det blir bra til slutt, sier hun.
Flere skadesaker: