– Dersom du bor i en bolig du selv eier – og ikke har leid den ut det siste året, er det ikke noen spesielle boligrelaterte skattefradrag å huske, sier Rolf Lothe, fagsjef i Skattebetalerforeningen.
For når man ikke får inn skattepliktig inntekt på boligen, kan man heller ikke få fradrag for kostnader.
Men dersom du selger eller leier ut, vil det være litt å passe på.
– Her kan det nok være noen fradrag som kanskje ikke alle kjenner til, men som man kan spare noen kroner på å få med seg, påpeker han.
Selger bolig
Når du selger bolig du selv bor i, vil salget være skattefritt dersom du har bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene. Det vil si at de fleste selger boligen sin skattefritt.
– Men hvis du har bodd for kort tid, skal du betale 24 prosent i skatt på gevinsten du har fått. Da er det viktig å huske på at du kan redusere gevinsten med en del fradrag. Du kan blant annet trekke fra utgifter til salget, som for eksempel eiendomsmegler, fotograf og takstmann, sier Carsten Pihl, forbrukerrådgiver i Norges Eiendomsmeglerforbund.
Du kan også trekke fra påkostninger du har gjort i løpet av eiertida.
Selger med tap
Dersom du har solgt bolig med tap, får du fradrag for tapet dersom du har bodd i boligen i mindre enn 12 av de 24 siste månedene før du selger den.
– Jeg tror kanskje ikke så mange tenker over at man kan selge bolig med tap og få fradrag for tapet dersom botiden ikke er oppfylt. Kanskje fordi boligmarkedet har gått så mye opp at det neppe har vært en problemstilling for mange? sier Anne Motzfeldt, forbrukerøkonom og finansiell rådgiver i Danske Bank.
Regelverket sier altså at dersom du kjøper ny bolig og selger den med tap før du har eid den 12 måneder, får du fradrag for tapet.
– Og botid starter å telle fra innflytting, ikke overtakelse, og avsluttes ved budaksept og ikke utflytting, legger hun til.
– Det handler om å planlegge litt, sier Rolf Lothe i Skattebetalerforeningen og viser til et konkret eksempel. For dersom man for elleve måneder siden kjøpte en leilighet i Oslo til fem millioner kroner, som har falt 10 prosent i verdi, og som man nå skal selge, bør man etter dagens skatteregler flytte ut av den før det er gått 12 måneder fra en flyttet inn.
– Da kan man få fradrag for tapet, som i dette tilfellet ville vært 500.000 kroner. Dessuten kommer det meglerkostnader, kanskje på 100.000 kroner, noe som gir et tap på 600.000 kroner. Etter skattereglene vil skatten da bli redusert med 138.000 kroner, altså man får tilbake 138.000 kroner av tapet i form av redusert skatt.
Kjøpte hytte for tre år siden. Nå betaler den seg selv.
Fradrag på gjeldsrenter
Når du kjøper bolig og finansierer boligen med lån, får du fradrag på skatten for gjeldsrentene du betaler på lånet. Fradraget for 2018 er på 23 prosent.
Lovverket legger opp til at du får fradrag for alle lånerenter, også de du for eksempel har betalt til familiemedlemmer som har lånt deg penger. Forutsetningen er at lånet er ført opp som utlån i lånegivers skattemelding, og som lån i din skattemelding.
– Jeg tror mange kjenner til fradraget for gjeldsrenter, men kanskje ikke så mange vet at man også kan få fradrag for omkostningene til lånet, kommenterer Motzfeldt.
Fradraget på låneomkostninger er også på 23 prosent.
Sjekk formuesverdien
Formuesverdien er det som før het ligningsverdien, og det er den skattemessige verdien av boligformuen. Formuesverdien skal være på 25 prosent av markedsverdien for primærbolig, altså den boligen du bor i.
– Verdiene settes sjablongmessig ut fra boligverdiene i området der du bor, så her kan det være en del feil, sier Pihl og forteller at formuesverdien brukes til å beregne formuesskatt.
– For de fleste med boliglån er dette ikke så farlig, i og med at lånet veier opp boligformuen og det ikke blir boligskatt. Men flere og flere kommuner bruker nå ligningsverdien som basis for eiendomsskatten, og da er det viktig at den er riktig, påpeker han.
Oddvar Rettedal, privatøkonom i SpareBank 1 SR-Bank forteller at man kan klage hvis formuesverdien er satt på over 30 prosent av markedsverdien.
– Dersom ligningsverdien for din bolig eller hytte overstiger 30 prosent av markedsverdien, har du krav på å få satt den ned. Det samme gjelder dersom ligningsverdi av sekundærbolig overstiger 96 prosent av markedsverdi, sier Rettedal.
Karoline Ellingbø er ikke som unge flest. 25 år gammel kjøpte hun seg en splitter ny fjellhytte
Leier ut bolig eller hytte
Du kan leie ut hytten din, som du selv også bruker, for 10.000 kroner skattefritt. Er utleieinntektene på over 10.000 kroner, vil du bli skattet for 85 prosent av leieinntektene.
Ifølge Skatteetaten er det et vilkår at eieren benytter eiendommen i rimelig omfang over tid. Oppfylles ikke vilkåret om brukstid, vil eiendommen bli regnet som utleiehytte. Da skal den regnskap-behandles.
– Ja, for dersom du eier en hytte som du bare leier ut, skal du betale skatt av alle leieinntektene – slik som man for eksempel også gjør for en utleieleilighet, forklarer Pihl.
Leier ut større del av boligen
De som leier ut bolig nummer to, eller leier ut mer enn halvparten av sin egen bolig, skal skatte av inntektene.
– Hvis du leier ut hele eller en større del av boligen din, og utleieinntektene overstiger 20 000 kroner, blir alle utleieinntektene fra boligen i løpet av året skattepliktige og du må levere RF-1189 Utleie mv. av fast eiendom sammen med skattemeldingen, forklarer Rettedal.
Dette innebærer at også eventuell leieinntekter som skriver seg fra en periode hvor boligen er utleid i mindre omfang, er skattepliktige.
– Men da er det viktig å huske på at du trekker fra alle fradrag du har rett på, sier han.
Dette må du fylle ut selv i selvangivelsen når den kommer, og du får bare delvis hjelp i skjemaene
Du kan for eksempel trekke fra utgifter til vedlikehold, forsikring, husleie til borettslaget, annonsering, kommunale avgifter og inspeksjonsreiser.
For flere detaljer og mer informasjon, se Skatteetatens sider!