En boligkjøper betalte for å få selgerens møbler med på kjøpet, men fikk kun to TV-er og en brukt seng. En annen kjøpte bolig med parkeringsplass som viste seg å være en plass for alle i borettslaget. En tredje fikk opplyst at husleien var på 1950 kroner i måneden. Senere viste den seg å være på 2600.
Dette er tre av 118 saker som har havnet på bordet til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester så langt i år. Sakene dreide seg blant annet om fellesgjeld, vederlag, saksbehandling, budgivning og meglerens opplysnings- og undersøkelsesplikt, ifølge Lena Drønnesund, nemndas sekretariatsleder.
I 37 saker har megler tapt helt eller delvis i nemnda. I hver sjette sak, eller 20 saker, må eiendomsmeglerne betale erstatning. 14 klagere fikk til sammen 569.198 kroner i erstatning. I de resterende sakene kunne ikke nemnda ta stilling til erstatningens størrelse.
11 av de 118 sakene er ikke avgjort eller meddelt partene ennå.
Å kjøpe en bolig er kanskje den største investeringen forbrukere gjør i løpet av livet. I perioden januar-mai ble det solgt 37.833 boliger i Norge. Meglerens jobb i prosessen er å ivareta både kjøper og selger.
I forhold til antall solgte boliger er klagesakene få, men den enkelte sak kan være alvorlig nok: Flere klagere mener at feilene har fått økonomiske konsekvenser for dem.
Det ble solgt 94.494 boliger i 2019. I fjor ble meglere klaget inn i 329 saker. 161 saker ble behandlet, og klageren fikk helt eller delvis medhold i 64 saker.
Under er noen eksempler på saker behandlet i 2020.
Syv saker der klagerne fikk helt eller delvis medhold:
1. Kjøpesummen kom inn over en måned for sent
Kjøpesummen kom inn på selgers konto for sent fordi DNB Eiendom på Hellerud i Oslo la om datasystemet. Selger fikk nesten 6000 kroner for forsinkelsen. Det tilsvarer renten på klientkontoen. Men vedkommende klaget inn meglerkontoret og mente 8,5 prosent forsinkelsesrente var riktig etter forsinkelsesloven.
Nemnda var enig med selger. De la 42 dagers forsinkelse til grunn. Det betyr at DNB Eiendom måtte punge ut med nærmere 60.000 kroner.
Meglerkontoret forvaltet pengene og sviktet i sin forvaltningsoppgave, mente nemnda.
– Det er aldri hyggelig å møte kunder i reklamasjonsnemnda, men noen ganger kan det være lurt å få behandlet en uenighet av en objektiv tredjepart, svarer Vidar Korsberg Dalsbø, kommunikasjonsrådgiver i DNB.
– I denne saken er vi uenig i nemndas konklusjon, men vi har likevel valgt å løse saken ved å utbetale kompensasjon i tråd med konklusjonen, sier Dalsbø.
Da budene strømmet inn, gikk eiendomsmegleren på kino
2. «No cure, no pay», men så kom regningen på 26.475 kroner
Klagerne mente de ble enige med megleren om å avbryte oppdraget hvis de ikke var fornøyde, uten kostnad. De var ikke fornøyde. De mente blant annet at megleren var utilgjengelig.
Da de avbrøt oppdraget, fikk de en regning på 26.475 kroner for utlegg og ti timers arbeid fra Eie Eiendomsmeglings avdeling på Vinderen.
«Oppdraget kan sies opp skriftlig uten varsel av hver av partene. Oppdraget inngås på No cure-no pay», sto det i partenes kontrakt. Megleren har heller ikke dokumentert hva han har brukt timene på, ifølge nemnda. Derfor kom nemnda frem til at megleren ikke skulle ha betalt for timene og må betale tilbake 25.000 kroner.
Reklamasjonsnemnda har ikke påpekt noen feil ved meglerforetakets arbeid, svarer Ina Annett Grunnvåg, juridisk direktør i Eie Franchise.
Regulering av vederlag kommer fra en konkret tolkning av oppdragsavtalen. Det kan være kostnader forbundet med oppsigelse av et oppdrag selv om det er avtalt en form for «no cure, no pay», ifølge Grunnvåg.
– I dette tilfellet var partene ved avslutning av oppdraget uenige om hvordan avtalen skulle tolkes på det punktet. Meglerforetaket anså det ønskelig å få Reklamasjonsnemndas vurdering av problemstillingen på prinsipielt grunnlag, sier Grunnvåg.
– Reklamasjonsnemnda mente at reguleringen i oppdragsavtalen isolert sett var noe uklar, og at meglerforetaket som den profesjonelle part må bære risikoen for eventuelle uklarheter. Det har vi forståelse for, og meglerforetaket har tatt avgjørelsen til etterretning og innrettet seg etter denne, fortsetter hun.
3. Trodde det var parkeringsplass, den var felles
Kjøperen klaget inn megleren da det viste seg at parkeringsplassen ikke hørte til leiligheten, men var felles i borettslaget.
«Solrik terrasse og parkeringsplass», er det skrevet i annonsen og salgsoppgaven. «Parkering kan man gjøre rett utenfor boligen eller på felles parkeringsplass» er det skrevet senere, ifølge nemnda. De mente formuleringen kunne skape misforståelser og derfor var i strid med god meglerskikk.
Konklusjonen er at megleren til Bergesen & Partnere AS (PrivatMegleren Stavanger) har opptrådt i strid med god meglerskikk. Kjøperen krevde 250.000 kroner i erstatning. Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, mente nemnda.
Privatmegleren Stavanger har tatt avgjørelsen til etterretning og har ikke mer å tilføye.
Budrunden var et kaos. Da gjorde megleren en skikkelig tabbe.
4. Kjøper betalte ikke. Skulle finansiere med konto i Thailand.
Kjøperen skulle finansiere kjøpet på 1,6 millioner med midler på brorens bankkonto i Thailand. Det var altså ingen finansieringsbekreftelse, men megleren fikk skjermbilder fra kontoen som viste at det var penger, og at det var foretatt en overføring til megleren.
Det kom imidlertid ikke penger, og leiligheten måtte selges på nytt. Ny salgssum ble 1,39 millioner – 210.000 kroner under forrige kjøpers bud.
Nemnda mente megleren fra EiendomsMegler 1 Telemark AS avd. Midt-Telemark burde kontrollert informasjonen grundigere. Megleren burde gjort det tydelig for selger at det kunne være risikabelt å akseptere bud med slik finansiering.
Selgeren har rett på erstatning, og megler har handlet i strid med god meglerskikk og utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til de økonomiske kravene, skriver de.
Eiendomsmegler1 har strenge rutiner for informasjon om finansiering, forteller Barbro Rasmussen, daglig leder i Eiendomsmegler1 Telemark. Rutinene er ytterligere strammet inn for å sikre tilstrekkelig dokumentasjon på rådgivningen meglerne gir boligselgere som mottar bud med usikker eller ubekreftet finansiering.
– Reklamasjonsnemnda la i denne saken til grunn at megler hadde informert klager om at kjøpet skulle finansieres med midler i en utenlandsk bank. Nemnda påpekte også at det ville være vanskelig for megler å kontrollere denne informasjonen nærmere. Det var i denne saken kun én budgiver. Megler forsto det slik at klager likevel ønsket å akseptere budet, og at hun forsto at eiendommen måtte legges ut for salg på nytt dersom finansieringen likevel ikke gikk i orden, sier Rasmussen.
– Nemnda la imidlertid til grunn at megler ikke hadde gjort klager uttrykkelig oppmerksom på risikoen det kunne være å akseptere et bud med slik finansiering. Vi tar avgjørelsen til etterretning og beklager situasjonen som oppsto, fortsetter Rasmussen.
Rasmussen vil ikke kommentere hvor saken står i dag «av hensyn til pågående forhandlinger mellom partene».
Han trodde han kjøpte en treroms leilighet. Da tok han grundig feil.
5. Fikk erstatning for høyere felleskostnader
Felleskostnadene var 1951 kroner i måneden, ifølge salgsoppgaven. I realiteten var summen 2600 kroner.
Kjøperen ville ha 200.000 kroner i erstatning fordi han skulle bo der resten av sin levetid. Megleren tilbød 15.000 kroner i kompensasjon.
Proaktiv Eiendomsmegling Asker må betale 35.667 kroner i erstatning til klageren, mente nemnda. Det er fem ganger årlige merutgifter.
– Det som skjedde i denne saken, var uten tvil vår feil, og det har vi vært tydelige på hele tiden. Da vi la inn felleskostnadene i salgsoppgaven, regnet vi rett og slett feil på antall måneder i kvartalet. Det endte med at feil sum ble ført opp, sier Fredrik von Krogh, daglig leder, partner og megler i Proaktiv Eiendomsmegling Asker.
– Vi søkte etter sammenlignbare saker i nemnda og fant hva som burde være fornuftig å tilby som kompensasjon. Kjøper hadde usaklig høye krav og argumenter for hva dette ville utgjøre økonomisk for han, og saken gikk dermed til nemnda. Vi er fornøyde med utfallet og synes nemndas konklusjon er fornuftig, legger han til.
6. Megler må betale selger 240.625 kroner for blanco-forbehold
Boligen ble solgt for 27,25 millioner kroner via et lukket bud i 2019. På forhånd hadde den 76 år gamle selgeren gjort det klart at hun ikke velge selge til noen som skulle rive huset og gjøre store endringer på tomten.
Budet hadde forbehold om blancoskjøte og generalfullmakt, men det fikk ikke selgeren med seg før kontraktsmøtet. Med blancoskjøte tinglyses ikke eiendommen i kjøpers navn. Årsakene er ulike, men hensikten kan være å slippe dokumentavgift ved videresalg eller for utbygging og videresalg.
Megleren fra Privatmegleren Dyve & Partnere innrømmet feil. Forbeholdet kom ikke med da budet skulle føres inn i budjournalen. Feilen forplantet seg og kom heller ikke med i dokumentene senere. Derfor ble ikke feilen oppdaget før kontraktsmøtet.
Selger skriver i klagen at hun er blitt dratt inn i byggesaker med klager fra naboer, at boligen står i selvangivelsen hennes flere år fremover, og at det skal bygges tre hus i hagen. Hun er såret og lei seg, og forteller at prosessen har vært en stor psykisk påkjenning.
Hun ba om at meglerens vederlag på 272.500 kroner skulle frafalles, og at skjøtet skulle tinglyses for meglerens regning.
Megleren har en utvidet plikt til å informere selgeren om konsekvensene av blancoskjøte, skriver nemnda i sin avgjørelse. «Informasjonen må formidles på en slik måte at det ikke er tvil om at selgeren vet hva han eller hun samtykker til.»
På kontraktsmøtet hadde megleren kjøpekontrakt med bestemmelser om at blancoskjøte var tatt med. I selgers kontrakt sto det at skjøtet skulle tinglyses og kjøperen betale dokumentavgift. Informasjonen kom altfor sent, mente nemnda.
Nemnda kom frem til at megleren hadde opptrådt i strid med god meglerskikk og måtte tilbakebetale 240.625 kroner til selger. De tok ikke stilling til kravet om tinglysning av skjøtet. Meglerens opptreden er sterkt kritikkverdig og klart i strid med god meglerskikk, skrev nemnda i sin avgjørelse.
– Avgjørelsen er streng og kunne helt sikkert vært gjenstand for diskusjon. Selger har ikke lidd noe økonomisk tap, og det har heller ikke vært grunnlag for å vurdere noen form for erstatning, sier Trond Eriksen, som kommenterer saken som fagansvarlig og styreleder i Privatmegleren Dyve & Partnere.
De tar nemndas konklusjon til etterretning og har tilbakebetalt summen nemnda kom frem til. Eriksen forteller om positiv dialog med klager, som også har kjøpt ny bolig gjennom dem.
Feilen oppsto ved menneskelig svikt, ifølge Eriksen. Tekst måtte flyttes manuelt fra et bud mottatt per e-post til budvarsel som skulle sendes selger på SMS. Noe av teksten falt ut ved en feil, forklarer han.
– Det er sterkt beklagelig at en kunde må ta en sak til Reklamasjonsnemnda med det ubehag og de ulemper som ligger i det. Samtidig er vi glade for at kunden ikke har lidd noe økonomisk tap.
Med to SMS-er presset megleren opp prisen med 100.000 kroner. Og brøt god meglerskikk.
7. Skulle kjøpe selgers møbler. Det sto igjen to TV-er og en brukt seng.
Megleren skulle lage en avtale med kjøper og selger om møblene på grunn av språkproblemer. Det betalte kjøper 18.000 kroner for. Kjøperen tok ikke med seg møbler selv fordi hun trodde hadde kjøpt leiligheten møblert. En del av møblene tilhørte boligstyleren, ifølge megler.
Kjøperen klaget også på flere feil og mangler. Hun mente megleren ikke hadde gått gjennom leiligheten under overtagelsen fordi vedkommende hadde dårlig tid. Megleren har ikke kommentert beskyldningen, og nemnda la kjøpers fremstilling til grunn. Men feil og mangler er i utgangspunktet en sak mellom kjøper og selger, ifølge nemnda.
Megleren opptrådte i strid med god meglerskikk og var uaktsom, mente nemnda. Både fordi han ikke sørget for at det var tydelig hva som skulle følge med leiligheten, og fordi han ikke skal ha hatt tid til å gå gjennom leiligheten med kjøper under overtagelse.
Erstatningen ble skjønnsmessig satt til 4000 kroner av nemnda.
Privatmegleren Park ble klaget inn i tre saker dette halvåret, men kun denne førte frem.
Det denne saken dreier seg om, er kommunikasjonsproblemer mellom kjøper, selger og megler, mener Mick Heiskel Rødsten, daglig leder og partner i Privatmegleren Park.
– Megler hadde dessverre store vansker med å kommunisere med kjøper på grunn av språk. På kontraktsmøtet hadde kjøper med seg sønnen. Han oversatte alt som ble sagt. Dette var også tidspunktet da avtale om kjøp av møbler kom på bordet. Megler informerte både kjøper og kjøpers sønn om at deler av møblementet var stylingmøbler, og at disse ikke kunne følge med. Dessverre ble ikke dette kommunisert godt nok, sier Rødsten.
– I de tilfeller der det kan være språklige utfordringer, har vi lært at det er svært viktig at alle parter forstår hva avtalen dreier seg om. Når det gjelder utfallet av saken, så har vi full tillit til Reklamasjonsnemnda og ønsker ikke å kommentere dette ytterligere, legger Rødsten til.