– Du tjener ingen penger over natta hvis du kjøper sekundærbolig for utleie. Det kan selvsagt lønne seg i et lengre perspektiv, men det er samtidig risiko forbundet med det. Og du bør være nøye på beliggenheten og på hva slags type bolig du kjøper, råder Inger Sædberg Birkenes, daglig leder og eiendomsmegler hos Meglerhuset Sædberg.
Tidligere var det mer lønnsomt å kjøpe sekundærbolig for utleie dersom man hadde penger å plassere, men stadige innstramminger i formuesskatten for slike boliger de seinere årene, har ført til at det ikke lenger er tilfelle. Og når det gjelder inntektsskatten, sier Rolf Lothe, fagsjef i Skattebetalerforeningen, at det spiller liten rolle om man plasserer pengene i banken eller bruker dem til å kjøpe utleiebolig.
– Dersom pengene står i banken, må man betale 24 prosent i inntektsskatt av rentene. Det er samme sats man betaler av leieinntekter, men da kan man trekke av reelle utgifter, sier Lothe og kommer med et eksempel:
– Dersom man har 10.000 i leieinntekt på sekundærboligen per måned, skal skattemyndighetene i utgangspunktet ha 24 prosent av inntektene. Men man får fradrag for utgifter som felleskostnader og vedlikeholdsutgifter, så dersom disse utgiftene er på for eksempel 2000 kroner i måneden, betaler man 24 prosent inntektsskatt av 8000 kroner, forklarer han.
Det er likevel etter dagens regler én potensiell stor skattefordel med utleiebolig, nemlig at en salgsgevinst vil være skattefri dersom man selv bor i boligen minst 12 av de siste 24 månedene før et salg.
– For mange er nok dette av praktiske årsaker ikke aktuelt, men kan, når forholdene ligger til rette for det, gi en stor skattebesparelse.
Tenk deg nøye om
Lothe mener det er viktig å ta for seg alle faktorer før man bestemmer seg for om man ønsker å investere i bolig for utleie. Og ikke minst ta høyde for usikkerheten.
– Aller først så bør man spørre seg selv om man er villig til å ta risikoen. For man har ingen garantier for verken prisfall eller prisstigning, ei heller om man faktisk får leid ut til den prisen man planlegger.
Det finnes altså ikke et klart svar på hva som lønner seg, heller ikke når man tar hensyn til skatten.
– Nei, rent skattemessig så er det vanligvis lite å tjene. Men for noen kan det å investere i fast eiendom være en måte å spare penger på, både med tanke på eventuelt salg eller for å sikre seg leieinntekter som kan spes på pensjonen når den tid kommer, sier Lothe og legger til at man også bør vurdere aksjesparing som alternativ.
Sett opp regnestykke
Simen Mortensen i DNB Markets sier at man bør sette opp et så nøyaktig regnestykke som mulig, og deretter vurdere om det lønner seg å kjøpe sekundærbolig eller ei.
– Skal du kjøpe i et marked med allerede høyt prisnivå, må du passe på at ikke avkastningen blir spist opp av utgifter til boliglån, vedlikehold, salg og dokumenter, sier Mortensen.
Han anbefaler å bruke tid på å sjekke prisnivået på boliger i det området man planlegger å kjøpe i, og minner om at Finn.no har en «prisstatistikk» hvor det enkelt kan sjekkes.
Han understreker også at regnestykket bør bestå av mer enn bare leieinntekter og kjente utgifter som banklån og renter. For selv om det i utgangspunktet blir et hyggelig regnestykke, vil det med tiden gjerne dukke opp mer uforutsette ting.
– Det ene er jo at man etter hvert gjerne må skifte både kjøkken, bad, tekniske installasjoner og overflater. Og så bør man også ta høyde for perioder hvor boligen blir stående tom. En grei tommelfingerregel kan være å budsjettere med 11 måneders leieinntekter i året, sier Mortensen.
Sentral beliggenhet
Eiendomsmegler Sædberg Birkenes sier at det ikke er noen stor trend at folk investerer i sekundærbolig i Kristiansand, men at de innimellom får forespørsler fra folk som vurderer det.
– Da er mitt beste råd å kjøpe noe som er sentralt, enten i byen eller på Lund og eventuelt Grim. Som regel er det også mest lønnsomt å kjøpe en leilighet med to soverom, som for eksempel kan leies ut til to studenter, sier hun.
Men det er ingen automatikk i at man faktisk får leid ut.
– Det er et stort tilbud av studentboliger i Kristiansand og ingen boligmangel for studentene, så det bør man være klar over.
Hun minner også om at det kun er selveierleiligheter som man fritt kan leie ut, og sier det er lurt å tenke over om det er hyppig vedlikehold eller ei.
– Det blir fort tungvint om du kjøper leilighet hvor det for eksempel er plen som må klippes. Sjekk hva slags plikter du som huseier vil få og undersøk hvilke husordensregler som finnes. Og selv om du bør tenke langsiktig, er det likevel lurt å kjøpe noe som er lett omsettelig, mener hun.
Selv om det er mye å tenke gjennom, kan det å kjøpe sekundærbolig i mange tilfeller være en gunstig løsning.
– Det kan være lønnsomt på sikt, og mange synes det er trygt å plassere pengene i fast eiendom med tanke på framtida, avslutter eiendomsmegleren.