Da Annette Qvist skulle kjøpe ny leilighet, så hun etter en mulighet til å lage en utleiedel for datteren.
I en bygård fra slutten av 1800-tallet på Majorstuen i Oslo fant hun det hun lette etter.
Hun så hvordan det gamle kjøkkenet kunne flyttes, og at baktrappen til bygården kunne gi en egen inngang.
Den 140 kvadratmeter store leiligheten ble hennes for 5,5 millioner i slutten av 2013. Nå, tre og et halvt år senere, har hun fått takst på nesten det dobbelte.
– Det er klart at utleiedelen trekker opp, mener hun.
Etter at datteren flyttet ut, får hun inn 11.200 kroner i leieinntekter hver måned.
Tre trender gir status nå – følger du en av dem?
Hems over bad
Qvist fikk hjelp av interiørarkitekt til å tegne den nye planløsningen.
Bak kjøkkenet har hun installert et ørlite kontor, med en dør som går til utleieenheten. Døren er stengt med brannlås, og skal kun brukes i nødstilfeller.
– Hvis jeg er på kontoret, kan jeg høre om det er noen der, men det er aldri noe problem, sier Qvist.
Baktrappen opp til utleieleiligheten er smalere enn hovedtrappen, og har trerekkverk, ikke smijern.
– Det var inngangen tjenestepikene brukte, forteller hun.
Utleiedelen er en ettroms på 25–30 kvadratmeter, der badet får spille hovedrollen. Et spa-aktig bad, med store, grå fliser og romslig badekar, er installert bak en glassvegg.
– Baderommet er helt fantastisk, synes leietager Gilma Boçi. Hun elsker det store badet og særlig badekaret.
Over badet er det laget en stor hems, der paret sover.
28-åringens hjem er kåret til årets vakreste
Helst alt i hvitt
Qvist har også endret leiligheten for øvrig: Skiftet gulv, satt opp nye sponplater på veggene, installert nye bad og nytt kjøkken. Nye rør er lagt opp for å få kjøkkenet der hun ville ha det.
I stuene og på kjøkkenet er både tak, vegger og gulv hvite. Hvite er også kjøkkenfrontene – og benkeplaten, sofaen, skapet i stuen, et lite bord der hun skriver kalligrafi, blomstene i vinduskarmen.
Overalt hvor hun har bodd, har hun hatt det hvitt.
– Ser du de der, sier hun, og peker på noen mellomrosa roser.
– De der er egentlig i en litt stressende farge.
Nylig har hun riktignok prøvd noen strøk maling i stuen: Pudderrosa. Beige. Grått. Før hun malte over med hvitt igjen.
– Jeg tror jeg er så mye i meg selv, at jeg må ha et sted jeg kan roe meg ned, sier hun med en latter.
Utsikten fra dette huset kan slå pusten ut av deg. Eieren kaller det verdens vakreste tomt.
Stor kjøkkenøy
Favorittrommet er kjøkkenet, som var spisestue da hun flyttet inn.
– Venninner på besøk kommer aldri lenger enn hit. Jeg elsker kjøkkenet, stadfester hun.
En 70-tallspeis med innsats ble byttet ut med en svart, klassisk støpejernsovn.
En hvit kjøkkenøy med en drøyt seks kvadratmeter benkeplate står i midten av rommet. Der holdes personalmøtene for Baker Hansen-butikken hun driver noen kvartaler unna.
Kjøkkenet er det naturlige samlingsstedet for alle sosiale sammenkomster.
– Jeg drømte om at jeg skulle kokkelere mens gjestene sitter rundt her, men jeg er så ordentlig at jeg alltid er ferdig når de kommer, sier hun.
Enkelte finesser har hun sikret seg: kokende vann fra tappekranen, en vifte som kan senkes ned i benken, kjøleskuffer som en del av øya. Benkeplaten er i hvit sandstein, som tåler at hun setter varme kjeler rett oppå.
De deler denne interessen: En meget dyr stekeovn
Ser rødt
Det er få bilder på veggene: Ett av de to barna, og ett stort av en halvnaken Suzanne Brøgger, pryder kjøkkenveggen.
Et stort svarthvittbilde av en Jomfru Maria-lignende skikkelse med barn henger på hovedbadet, som har inngang fra soverommet.
– Det bildet betyr så mye for meg, det gir også en slags ro. Det henger der for at det skal være det første jeg ser når jeg våkner om morgenen, forteller hun.
På veggene har hun flere speil: To spesialbestilte, flere meter lange og brede strekker seg langs den øvre delen av både kjøkken- og stueveggen.
Qvist er storfornøyd med leiligheten, og med hele den ærverdige, hvitmalte bygården hun bor i.
Hvis hun likevel skal sette fingeren på noe, måtte det bli utsynet.
– Det er to farger jeg virkelig ikke er særlig glad i. Rødt. Og gult. Titt ut, sier hun, og peker mot bygården over veien, der det nettopp er de to glade fargene som pryder fasaden, skulder ved skulder.
– Når den blir hvit, da er jeg blitt lottomillionær, sier hun.
– Gir større kjøpergruppe
Det er vanskelig å si konkret hvor stor effekt en utleiedel har på boligens verdi, ifølge Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund.
Han tror likevel at en mulighet til å leie ut vil gi flere interessenter når man skal selge.
– Muligheten for løpende leieinntekter kan være avgjørende for potensielle kjøpere, og dermed kan selger få flere budgivere, sier han, og minner om at du som regel må søke hvis du ønsker å lage en utleiedel.
– Det kommer litt an på hvordan man lager utleiedelen, og hvor tett den henger sammen med hovedleiligheten. Det kan også være begrensninger i gården om det er lov til å gjøre dette. I noen tilfeller vil da kostnaden ved ombygging være høy, og dette må man ta inn i totalregnestykket, sier Geving.
Forutsatt at utleiedelen er godkjent, vil den imidlertid kunne øke verdien på leiligheten, mener Christian Vammervold Dreyer, administrerende direktør i Eiendom Norge.
– Med større kjøpergruppe vil man kunne få en verdiøkning, sier han.
Flere faktorer spiller inn på hvor mye en utleiedel vil øke verdien på leiligheten, som hvor høy leiepris du kan ta, og hvor enkelt det er å få leid ut.
– Utenfor de største byene kan det være vanskeligere. Dette er vurderinger boligkjøper og bankene gjør, sier Dreyer.
Verdieffekten vil være sterkest i områder der etterspørselen etter utleieboliger er høyere enn tilbudet, tror Greving.
– I Oslo har leiemarkedet vært preget av stor tilbudsside i 2016, men fra våren 2017 har boligprisveksten bremset og vi ser at leieprisene øker. Dermed vil verdieffekten av utleiedel sannsynligvis øke i tiden som kommer, sier han.