Severin Rokne kjøpte sin andre leilighet i januar 2017. Delikat og moderne, skrev megleren om den relativt nye leiligheten i Fyllingsdalen i Bergen, og det var Rokne enig i.
Det var stor uteplass med plass til grill, åpen kjøkkenløsning og to soverom. Det største soverommet ble beskrevet som romslig «med en fin og behagelig grønnfarge på to av veggene» i salgsoppgaven. Det andre som et perfekt gjesterom. Det kunne være «veldig godt å bruke som kontor når den ene parten trenger litt arbeidsro».
Den unge regnskapsføreren trodde han bodde i en treroms leilighet. Helt til den dagen naboen skulle selge.
Da budene strømmet inn, gikk eiendomsmegleren på kino
146 saker om feil og mangler i eiendomssalg
Vi skrev nylig om eiendomsmeglere som har trikset med budrunder, gitt boligkjøpere feil informasjon eller har tatt skyhøye honorarer. Totalt er 267 meglere felt for brudd på god meglerskikk i siden 2014, viser tall fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.
Veldig mange saker dreier seg om nettopp feil opplysninger. Sakene har i flere tilfeller fått store økonomiske konsekvenser for kjøper eller selger.
Det dreier seg om alt fra feil fellesgjeld eller fukt på badet til at boligen ikke var bolig, men næringseiendom.
146 meglerforetak ble felt for brudd på god meglerskikk i saker som dreier seg om feil og mangler. Tilsammen 292 saker om feil og mangler ble klaget inn fra forbrukere. Halvparten ble altså felt.
64 personer har fått erstatning på tilsammen 4.269.638 kroner for feil og mangler. I tillegg er det konkludert med erstatningsplikt i 22 saker, men klagenemnda har ikke fastslått summen.
Les om flere av sakene lenger ned i saken.
Naboens leilighet var toroms
Hva, leilighetene våre er jo identiske? undret Severin Rokne da naboens leilighet ble lagt ut for salg – som en toroms.
Først fant han frem den gamle salgsoppgaven sin, den hadde han gjemt i et skap i skrivepulten. Der sto det svart på hvitt at leiligheten var en treroms, med to soverom.
Først på side 34 i salgsoppgaven ga megleren et hint om at det ene soverommet kanskje ikke var godkjent. «Soverom nr. 2 måler 14.84 m³. Anbefalt størrelse er 15 m³. Bransjen beskriver rommet ut ifra dens bruk og rommet blir derfor kalt et soverom.»
Rokne sammenlignet sin egen leilighet med naboens. Så ringte han boligkjøperforsikringen og Bergen kommune. Da fikk han bekreftet mistanken sin. Bergen kommune kunne bekrefte at Roknes leilighet var en toroms. Akkurat som naboens.
Budrunden hadde sett annerledes ut om han hadde budt på en toroms, mener 32-åringen bestemt. Meglere han har snakket med tror det er snakk om 150.000–200.000 kroner i forskjell. Han kjøpte leiligheten for 2.975.000 kroner og solgte for 3.030.000 kroner 1,5 år senere.
Rokne klaget inn megleren fra Eiendomsmegler 1 Bergen sentrum til Reklamasjonsklagenemnda.
Med to SMS-er presset megleren opp prisen med 100.000 kroner. Og brøt god meglerskikk.
Slurv eller kunnskapssvikt
Noe av det viktigste megleren skal bidra til, er at alle opplysninger av vesentlig betydning skal frem for å gjøre transaksjonen så trygg som mulig, mener Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF).
– En del av sakene hvor meglerforetaket felles i nemnda skyldes slurv, og det er selvfølgelig helt uakseptabelt. Andre saker skyldes kunnskapssvikt, og at den enkelte megler ikke har den kunnskap som vi forventer at meglere skal ha. Det kan skyldes manglende kvalitetsfokus, sier Geving.
Saker om feil og mangler handler om opplysningssvikt, mener han. Og det er noe av det forbundet er mest opptatt av at meglerne skal være drillet på.
– Selger blir ansvarlig for opplysningstabber
Meglertabber får konsekvenser også for boligselgere, forteller advokat Ola Fæhn i Forbrukeradvokaten. Meglers ansvar er nemlig mer begrenset enn selgers, så kjøper velger som oftest å ta saken med selger og selgers forsikringsselskap.
I tillegg:
– Ofte møter vi argumentasjon fra meglere om at det er riktigere å rette et krav mot selger, fordi hvis megler har gitt en feilinformasjon som har økt verdien på boligen, så er det selger som sitter igjen med den gevinsten. Selger blir uansett ansvarlig for alle opplysningstabber som megler gjør, sier Fæhn, som har representert flere klagere i klagenemnda.
Roknes sak med feil antall soverom, er en typisk sak hvor megleren kan komme i ansvar, mener han.
– Det verste er å føle seg lurt
Etter en prosess med selgeren og boligkjøperforsikringen, fikk Rokne dekket 10.000 kroner for å søke kommunen om godkjenning av soverommet. Det ble dekket av selgers forsikringsselskap.
Da saken kom opp i klagenemnda i fjor høst, mente de at det burde kommet klarere frem at et av soverommene ikke var godkjent. Megleren fra Eiendomsmegler 1 Bergen Sentrum ble felt for brudd på god meglerskikk.
Megleren erkjente at salgsoppgaven var formulert på en uheldig måte og henviste til side 34 i prospektet der det står at soverommet er litt mindre enn anbefalt.
– Det verste er å føle seg lurt. Du blir for sint til å tenke klart, sier Rokne.
– Megleren har én jobb. Å få høyest mulig pris for boligen, legger han til.
– Ingen bevisst taktikk fra megler
– Vi tar selvkritikk for at det ikke tydeligere fremkom at dette var en toromsleilighet, sier Tormod Roth, fag- og kvalitetssjef i Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom. Han svarer på vegne av Eiendomsmegler 1 Bergen Sentrum.
– Hele saken burde vært unngått ved at vi heller sørget for at selger før salget hadde sørget for å få godkjent rommet som soverom. Det ville vært en enkel sak slik kjøper fikk ordnet dette i ettertid. Det aktuelle rommet har tydeligvis hele tiden tilfredsstilt kravene til soverom i og med at det var enkelt å få det omregistrert fra bod til soverom. Det vil også bildene av rommet vise, sier Roth.
– Er det bevisst jukset med markedsføringen for å få en høyere pris?
– Dette er absolutt ingen bevisst taktikk fra megler. Leiligheten fremsto tilsynelatende med to soverom og megler har dessverre ikke vært nøye nok med å presisere at dette soverommet på salgstidspunktet formelt sett ikke var registrert som et soverom.
Rokne har ikke tapt penger på feilen som ble begått, mener Roth. Dersom selger hadde byggemeldt det andre soverommet, ville kjøper betalt akkurat det samme og solgt for akkurat det samme.
I disse sakene ble meglerne felt for brudd på god meglerskikk
Her er noen eksempler på saker der megler har blir felt for feil eller manglende opplysninger:
Leiligheten ble markedsført med solrik, vestvendt balkong. Det var bare sol mellom 16 og 18.15. Megleren selv mente kjøperen kunne se at balkongen lå i tredje etasje, var overbygget, hadde tette sidevegger og at det var flere høye bygninger i nærheten. «Solrik» var en omtrentlig betegnelse, mente megler. Klager fikk ikke erstatning.
Kjøperen fikk ikke opplysninger om fellesgjeld på 181.174 kroner. Megleren må erstatte hele fellesgjelden fordi vedkommende ikke foretok nærmere undersøkelser om gjelden.
Megleren måtte betale for kjøpernes bredbånd i 60 måneder, fordi det uriktig ble annonsert at internett var inkludert i fellesutgiftene.
Da de skulle selge eneboligen etter to år, oppdaget selgerne at det var tinglyst en evigvarende erklæring om forbud mot overnatting i kjelleren. Den tinglyste heftelsen burde vært lagt ved salgsoppgaven, mente nemnda. Klageren fikk ikke erstatning.
Megleren sa kjøperen kunne bygge ut loftet over leiligheten til sovealkove så den ble en del av leiligheten. Loftet viste seg å være en del av fellesarealet, og borettslaget kunne i teorien revet alkoven når de ville. Megleren måtte betale erstatning på 30.000 kroner.
Var garasje: Leiligheten ble beskrevet som en selveierleilighet, men var ikke godkjent som boenhet. Det er usikkert om den noen gang vil bli godkjent, for det vil antagelig koste mer enn leiligheten er verdt. Megleren må betale erstatning, men nemnda hadde ikke forutsetning for å sette den.
Da megleren anbefalte selgeren å bygge om eiendommen fra kontor til bolig, var det et dårlig råd. Salget fikk skattemessige konsekvenser for selgeren, som meglerforetaket må erstatte.
Badene ble overflateoppusset av selgerne, men ble omtalt som «nye bad» i salgsoppgaven. Selgerne måtte betale erstatning på 212.000 kroner til kjøperne. Megleren burde ikke beskrevet badene som nye, mente selgerne og nemnda bestemte at de burde få 30.000 av meglerens vederlag refundert.