Vi har bedt en rekke eksperter redegjøre for hvordan boligmarkedet blir i 2021. De er relativt samstemte om én ting: Det blir et sterkt år. Men akkurat hvor sterk utviklingen blir, vil variere ulike steder, mener ekspertene. Én by skiller seg fra de andre.
Noe kan imidlertid endre veksten etter det første halvåret, peker flere på.
Prognosene er for tolvmånedersvekst.
– Det er sterke tall
Henning Lauridsen, administrerende direktør i Eiendom Norge.
Prognosene fra Eiendom Norge:
Norge, 7,5 prosent
Oslo, 9,5 prosent
Bergen, 6 prosent
Trondheim, 5 prosent
Stavanger, 4,5 prosent
Slik begrunner Lauridsen prognosene:
Styringsrenten er på null prosent. Det gir rimeligere lån og påvirker boligprisene i positiv retning. Hoveddelen av renteeffekten er tatt ut i markedet, men ikke alt. Renten vil være den sterkeste driveren for boligprisene i 2021, hele eller deler av neste år. Det er sterke tall.
Store deler av 2021 vil preges av smittetiltak. Færre reiser, spiser ute og benytter kulturtilbud. Det kan gi en forbruksvridning mot bolig.
Nasjonalt samsvarer befolkningsveksten og boligproduksjonen. Der befolkningsveksten flater ut ser vi husstandsvekst. Flere bor alene. Det påvirker etterspørselen i større grad enn befolkningsveksten.
Oslo: Et ytterpunkt-eksempel. Det er bygget for lite de tjue siste årene til sammen. Det gir en særskilt vekst i Oslo. Man får et boligunderskuddstillegg oppå prisutviklingen.
Bergen: Det har vært stor boligproduksjon i mange år, som har gitt en god tilbudsside. Den blir imidlertid litt svakere i starten av 2021, samtidig som folkeveksten har tatt seg litt opp. Prognosen er sterk til Bergen å være.
Trondheim: Det er blitt bygget mye. Balansen mellom tilbud og etterspørsel har vært god. Byggetakten har krøpet ganske kraftig nedover siden sommeren, men folkeveksten og husholdningsveksten har også flatet ut noe. Derfor er prognosen litt svakere enn for Bergen.
Stavanger: De siste ti årene har prisene steget 9,1 prosent. Nasjonalt har de steget 66,3 prosent. I lys av det er prognosen på 4 prosent solid. Boligproduksjonen har vært på et høyt nivå. Også i perioder med nedgang i folkeveksten. Befolkningsveksten er tilbake og arbeidsledigheten har vært lavere under epidemien enn i Oslo. Tilbudssiden har gått jevnt og trutt nedover for bruktboliger i Stavanger denne høsten.
Kristiansand: Jeg tror veksten vil ligge på cirka 5 prosent. Det er renten som gir et såpass stort løft i 2021. Øvrige faktorer, som lønnsvekst og befolkningsvekst er nøytrale. Renten preget også markedet her i 2020. Kristiansands politikere har lykkes med en god balanse mellom tilbud og etterspørsel. Det gjør at prisstigningen har ligget på linje med konsumprisindeksen.
Sterk utvikling frem til mai
Mari O. Mamre, stipendiat Handelshøyskolen NMBU
Prognosene:
Norge, 6,5 prosent
Oslo, 7,5 prosent
Slik begrunner Mamre prognosene:
Prisutviklingen vil være sterk frem til mai. Det er en forventning om at norsk økonomi vil ta seg vesentlig opp rundt sommeren 2021. Da rykker renteoppgangen stadig nærmere. Det bidrar til svekkede forventninger og negativ stimuli.
Dreining av forbruk mot bolig er noe av grunnen til at boligprisene har steget mer enn forventet. Det gir også ytterligere vekst, for mange vil være med i et stigende marked. Trenden vil være med inn i 2021, men det er bare spørsmål om tid før det snur. For det er ingen vekst i øvrig økonomi eller lønninger foreløpig.
Høyere arbeidsledighet, lav inntektsvekst, boliglånsregler og høyere boligprisnivå, dermed stor fallhøyde, bidrar negativt. Sistnevnte spesielt i Oslo.
Anette Thorsen (34) hadde hverken egenkapital eller foreldrehjelp. Likevel ble drømmen om bolig oppfylt.
– Håper jeg tar feil
Grethe Wittenberg Meier, administrerende direktør i Privatmegleren
Privatmeglerens prognose er blant de høyeste.
Januar begynner sterkt, mener Meier. 4 prosent stigning nasjonalt og 5 prosent i Oslo. Mange har ventet med å legge ut boligen for salg på grunn av nedstengningen i november.
– Jeg skulle ønske jeg kunne spå lavere. Jeg håper jeg tar feil. Ønsker å ta feil, sier Meier.
Prognose fra Privatmegleren:
Norge, 8,5 prosent
Oslo, 11 prosent
Slik begrunner Meier prognosene:
Renteeffekten er ikke tatt ut i Oslo eller resten av landet.
Forbruk innlands og utlands vil være lavt også første halvår 2021. Man er mye hjemme og har høy kjøpekraft på grunn av renten. Miksen mellom hjemmekontor og bedre kjøpekraft gir større mobilitet, altså mulighet til å flytte på seg.
Flere vil også kjøpe fritidsboliger. Mange har som nevnt bedre økonomi og er skremt av korona med tanke på utenlandskjøp.
Arbeidsledigheten vil øke, men slår ikke ut på prisutviklingen. For mange permitterte og arbeidsledige er ikke på boligmarkedet. I tillegg har bankene utøvet skjønn med tanke på avdragsfrihet.
De kapitalsterke tar over for førstegangskjøperne
Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF)
NEF har ikke laget prognoser. Geving kan imidlertid si dette om markedet fremover:
Man kan forvente et sterkt marked, såfremt det ikke kommer nye skjær i sjøen.
Førstegangskjøpere vil forsyne seg godt av lasset, men de kapitalsterke vil ta mer over i Oslo etter hvert. For eksempel: I Kristiansand koster snittboligen 2,9 millioner, mens den nærmer seg 6 millioner i Oslo.
Den voldsomme renteeffekten vil gradvis ebbe ut i 2021. Investorene vil profittere mer på lave renter enn førstegangskjøpere.
Oslo og Tromsø: I Oslo har reguleringstakten gått noe opp, men en del av boligene blir ikke bygget før flere år frem i tid. Det er mye av grunnen til prispresset i hovedstaden. Tromsø har noe av det samme som Oslo. Alle vil bo på Tromsøya.
Bergen, Trondheim og Stavanger: Prisutviklingen blir nok bra i alle de store byene neste år. Generelt vil storbyene være attraktive og tiltrekke seg mange mennesker. Trondheim og Bergen har imidlertid ikke samme byggeproblem som Oslo. Det begrenser veksten. Stavanger har steget for første gang på lenge. Men det blir ikke en vedvarende sterk vekst, for de har ikke problemer med forsyning av boliger.
Tror veksten dempes
Nejra Macic, sjeføkonom i Prognosesenteret
Prognosene:
Norge, 3,5 prosent
Oslo, 5 prosent
Slik begrunner Macic prognosene:
Oslo er sterkere på grunn av det lave boligtilbudet, mener Macic.
Hun forklarer prognosen med et positivt overheng fra 2020. (Se faktaboks under)
Prognosesenteret har lagt renteøkning til grunn for prognosen. Det forventes renteøkning fjerde kvartal på 0,25 prosentpoeng.
Det er fortsatt litt positivt rentestimuli igjen til det første halvåret, mener Macic. I likhet med Mamre tror hun veksten roer seg etter det.
Rentedopet marked og mulig kamp om objektene
Terje Buraas, administrerende direktør for DNB Eiendom
Prognosene:
Norge, 8 prosent
Oslo, 10 prosent
Bergen, Trondheim og Stavanger, 5 prosent
Slik begrunner Buraas prognosene:
Rentene er lave, og vi ser for oss dagens rentenivå gjennom 2021. Markedet er rentedopet.
Vi antar at vaksinasjonen kommer i gang, at programmet som nå legges opp blir gjeldende.
Påsken ble avlyst, sommerferien ble avlyst. Boliger ble solgt. Varelageret selges ut. Selger vi enda mer i romjulen, kan det bli kamp om objektene på nyåret. Vi tegnet nesten 40 prosent flere oppdrag desember 2020 enn desember 2019.
Sannsynligvis legger ut normal mengde boliger i januar, men med det svært beskjedne varelageret som en samlet bransje har liggende ut i Norge, er det å forvente at det blir en kamp om objektene og dermed sterkt prispress i januar. Mengden tilgjengelige boliger i Norge ligger nå på omtrent halvparten av det det burde gjøre. Sist vi så noe slikt var i 2016.
Nina Lunde har kjøpt 15 boliger de siste 20 årene. Nå er hun endelig i drømmehuset.
Forventer renteøkning i 2021
Olav Chen, senior porteføljeforvalter i Storebrand Kapitalforvaltning
Chen har ikke laget prognoser. Han kan likevel si dette om boligmarkedet neste år:
Det blir et godt år for boligmarkedet. Man får et sted mellom 5 og 10 prosent stigning, i alle fall i enkelte områder.
Mange undervurderer renteutsiktene nå. Sannsynligvis kommer første rentehopp mot slutten av neste år.
I løpet av mai spås det at man har vaksinert de fleste. Det kombinert med lave renter og mye stimuli, gjør at renten økes raskere. For økonomien kommer tilbake fortere enn ventet.