Utleier kan ikke på egen hånd bytte lås eller på annet vis stenge leietaker ute. Vi skal se litt nærmere på vilkårene og prosedyren som gjelder for utkastelse.
I en nylig avsagt kjennelse understreker Høyesterett at utleier ikke ved selvtekt kan stenge ute leietaker:
«Reglene i tvangsfullbyrdelsesloven gir en leietaker beskyttelse mot fravikelse frem til visse vilkår er oppfylt og visse prosedyrer er fulgt. Reglene innebærer at en utleier ikke ved selvtekt kan utestenge en leietaker som ellers besitter lokalene. Dette gjelder selv om utleieren skulle ha rett i at det underliggende leieforholdet ikke lenger eksisterer, for eksempel fordi det er lovlig oppsagt eller hevet».
Ofte vil årsaken til at en utleier ønsker å kaste ut leietaker være at leien ikke blir betalt. Det kan imidlertid også være andre årsaker, som f.eks at leietaker ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt eller krav til ro og orden. Et annet tilfelle hvor utkastelse kan være nødvendig er der leietaker ikke flytter ut frivillig ved opphør av leieforholdet.
Det er ikke tilstrekkelig for å kaste ut leietaker at han misligholder leiekontrakten. Utleier må ha et såkalt tvangsgrunnlag for at utkastelse kan skje. Tvangsfullbyrdelsesloven gir regler om typetilfeller av tvangsgrunnlag. Flere av disse tvangsgrunnlagene er særlige tvangsgrunnlag som gir mulighet for å få namsmyndighetens direkte bistand til å kaste ut leietaker uten først å måtte gå veien om søksmål og dom.
Betalingsmislighold
I mange leiekontrakter er det inntatt bestemmelser om at betalingsmislighold gir tvangsgrunnlag for utkastelse (utkastelsesklausul).
Det har ingen betydning om betalingsmisligholdet er stort eller lite. Ved forfall kan utleier ta skritt for å få kastet leietaker ut ved hjelp av namsmyndighetene.
Opphør av tidsbestemte leiekontrakter
De fleste tidsbestemte leiekontrakter vil også inneholde en bestemmelse som gir utleier rett til, ved namsmyndighetenes hjelp, å kaste ut leietaker ved opphør av leiekontrakten.
Oppsigelse etter husleieloven
Et tredje tilfelle som gir særlig tvangsgrunnlag er de tilfeller hvor utleier har sagt opp leietaker i samsvar med husleielovens krav og leietaker ikke har protestert skriftlig på oppsigelsen innen en frist på én måned.
Heving av leiekontrakten
Videre kan tvangsutkastelse kreves dersom utleier har rett til å heve leiekontrakten. For at utleier skal kunne heve er det et krav at det foreligger vesentlig mislighold fra leietakers side. Dette kan være aktuelt ved langvarig eller gjentatt betalingsmislighold eller dersom leieobjektet står i fare for å bli ødelagt som følge av manglende vedlikehold eller skadeverk fra leietaker. Bruk av eiendommen til annet formål enn avtalt eller overlatelse av bruken til andre kan også være hevingsgrunnlag.
Framtidsfullmakt – hva innebærer det?
Heving skjer ved en egen erklæring som sendes til leietaker. Ved heving kan utleier pålegge leietaker straks å fraflytte eiendommen. Dersom leietaker likevel ikke fraflytter eiendommen vil det være nødvendig å kreve utkastelse. Det er ikke tilstrekkelig for å kreve utkastelse at det er foretatt heving. Det er et vilkår for utkastelse at det er «åpenbart» at utleier har hevingsrett. Terskelen for å kreve utkastelse på grunnlag av heving er derfor i praksis høy.
Andre tilfeller
En siste kategori av tilfeller som gir tvangsgrunnlag er de tilfeller der det er «åpenbart» at leietaker ikke har rett til å besitte eiendommen. Dette er en «sekkepost» som kan omfatte flere ulike typetilfeller, herunder husokkupasjon.
Krav om varsling
Felles for de særlige tvangsgrunnlagene er at det må sendes skriftlig varsel til leietaker 14 dager før det kan tas ut begjæring om tvangsutkastelse for namsmyndighetene.
Den videre prosessen – namsmyndighetenes behandling
Når 14 dagers fristen (namsfogden eller tingretten avhengig av tvangsgrunnlag) er utløpt kan begjæring om tvangsutkastelse sendes til namsmyndighetene sammen med nødvendig underlagsdokumentasjon.
Namsmyndighetene skal så fort som mulig foreta en foreløpig prøving av begjæringen for å sjekke at den oppfyller lovens krav.
Namsmyndighetene sender så begjæringen til leietaker som får en ny frist på 14 dager til å gi sin uttalelse til begjæringen. Deretter treffer namsmyndighetene beslutning om hvorvidt begjæringen om utkastelse skal tas til følge eller ikke. I praksis kan det ta noe tid før slik beslutning foreligger da saksmengden hos namsmyndighetene kan være stor. Når det gjelder betalingsmislighold kan leietaker faktisk unngå utkastelse så lenge leie og omkostninger betales før tvangsutkastelse blir besluttet.
Fra varsel blir sendt til leietaker til namsmyndighetene/politiet tropper opp på døra kan det ta flere uker. Det kan derfor være fristende for utleier å ta saken i egne hender, men loven åpner ikke opp for det. Reglene skal sikre en viss beskyttelse for leietaker. For utleiers del er det viktigste å sørge for å ha de nødvendig utkastelsesklausuler i leiekontrakten da utkastelse ellers vil ta enda lenger tid.