Finanstilsynet har kommet med forslag om ny boliglånsforskrift. Hvis den vedtas, gjelder endringene fra nyttår. I dag kan man låne fem ganger egen inntekt. Finanstilsynet foreslår at man både innskrenker gjeldsgraden og samtidig reduserer bankenes fleksibilitet.
Det kan holde flere utenfor boligmarkedet, mener Eiendom Norge. Sjeføkonom Nejra Macic i Prognosesenteret er uenig.
I dag kan en sykepleier kjøpe minimalt av boligmassen i Oslo, Asker, Bærum og Follo, ifølge sykepleierindeksen. Påstanden er følgende: Dersom sykepleieren kan kjøpe en stor andel av boligene i en by, er boligprisene i byen lave. Dersom sykepleieren ikke kan kjøpe noen av boligene i en by, er det dyrt.
Eiendom Norge har justert regnestykket etter den nye forskriften. Se oversikten lenger ned.
Dagens forskrift utgår ved nyttår. Høy gjeldsgrad i husholdningene utgjør en betydelig risiko for finansiell ustabilitet, ifølge Finanstilsynet. Derfor bør det fortsett settes rammer for bankenes utlånspraksis.
Så mange boliger har en sykepleier råd til nå. Hun har ingen mulighet til å kjøpe i Oslo.
Noen grupper helt ekskludert fra boligmarkedet
– Regnestykket viser en dramatisk nedgang i andelen boliger man kan kjøpe med sykepleierlønn. I Oslo, Asker og Bærum vil det knapt være noen, sier Henning Lauridsen, administrerende direktør i Eiendom Norge.
– Da er garantert andre grupper med lavere lønn ekskludert. For eksempel barnehageansatte, elektrikere, rørleggere og renholdspersonale uten foreldrehjelp eller kapital, legger han til.
Hvis forskriften blir vedtatt, forventer Lauridsen stor aktivitet på markedet fra kunngjøring til og med innføring ved nyttår. Deretter venter han umiddelbar prisnedgang og peker på at folks kjøpsevne svekkes med 10 prosent.
– Den andre effekten er mindre boligbygging etter prisnedgang. Det vil igjen føre til prisoppgang i pressområdene. Utenfor pressområdene blir det kun nedgang.
– Vi har forståelse for at Finanstilsynet må tenke på finansiell stabilitet. Men andre samfunnshensyn må også inn. Forskriften retter seg primært mot og rammer gruppene som ligger på den midtre og lavere delen av inntektsskalaen.
– Ingen grunn til panikk
Utlånsforskriften kan være en fordel for dem som vil komme seg inn på boligmarkedet, mener Nejra Macic, sjeføkonom i Prognosesenteret.
– Da boliglånsforskriften ble innført i 2017, mente mange at førstegangskjøperne ville bli holdt utenfor. Vi mente den ville dempe prisveksten. Det var ille der og da for dem som ikke fikk kjøpt bolig på grunn av de nye reglene. De som hadde is i magen og sparte mer mens boligprisene utviklet seg flatt, kom inn på boligmarkedet. Ingen grunn til panikk, sier Macic.
Maksimalt tillatt gjeldsgrad spiller en rolle for dem som er utenfor boligmarkedet. Samtidig ville den foreslåtte innstrammingen i forskriften igjen dempet prisveksten og trolig gitt flere mulighet til å kjøpe etter hvert, mener hun.
– Fem ganger inntekt var raust
For ti-femten år siden var det vanlig å få låne tre ganger egen inntekt, forteller hun. Derfor kunne også boliglånsforskriften hatt en grense på for eksempel fire ganger inntekt da den ble innført, mener Macic.
– Så kunne man heller økt til 4,5. Fem ganger inntekten var allerede raust.
Men det er ikke forskriftens fortjeneste alene at prisveksten har vært flat siste tre år, påpeker hun. Tilførselen av nye boliger har vært på det høyeste siden 80-tallet, og renten ble satt opp fire ganger fra høsten 2018 til høsten 2019.
– Sterk prisvekst om forskriften ikke innføres
Macic tror boligprisene de neste årene kan bli på linje med 2016 om det ikke kommer en ny forskrift på plass når dagens utløper 31. desember. I 2016 var prisveksten veldig sterk.
Med den nåværende forskriften må man ha 40 prosent egenkapital i Oslo for å kjøpe sekundærbolig. I Finanstilsynets forslag til ny forskrift skrotes kravet til fordel for 15 prosent egenkapital. Macic sier det ikke er entydig hva effekten av dette ville vært. Økt investoretterspørsel kan føre til økt prisvekst på kort sikt. Samtidig kan lemping på kravet føre til mer bygging og redusere prisveksten på lengre sikt. For flere kan tenkes å gå inn i nybyggprosjekter.
Hvis man ser bort fra hva hele forslaget innebærer, kan dette være litt forvirrende for folk flest, mener Macic. En del forbrukere har nok fått inntrykk av at endringen skal innføres, selv om det kun er et forslag.
– Forslaget ble massivt slått opp med store bokstaver. Mange jeg kjenner, trodde det var en ny regel. Samtidig påvirker slike endringer folks liv ganske mye. Det hadde vært ønskelig med mer forutsigbarhet, sier Macic.
Her kostet små leiligheter minst og mest: – Det er spinnvill kvadratmeterpris. Helt ekstremt.
Mindre fleksibilitet og gjelder alle lån
Man må bruke andre virkemidler enn innskrenkning, mener Henning Lauridsen: Boligbygging og infrastruktur gir økt sentralitet, som igjen gir flatere boligprisvekst og dermed lavere gjeldsvekst.
Den nye forskriften inkluderer også andre lån enn boliglån og kalles derfor utlånsforskriften. Det er positivt, mener Lauridsen. Det er logisk at alle lån ses under ett, så ikke enkeltmennesker tar opp for mye lån.
Bankenes fleksibilitetskvote er foreslått redusert til 5 prosent. I dag er kvoten 8 prosent i Oslo og 10 prosent i landet for øvrig. Det er Lauridsen kritisk til. Han mener fleksibiliteten gir bankene mulighet til å utøve godt bankhåndverk og gi lån til folk som er kredittverdige, men ikke oppfyller de øvrige kravene.
Lauridsen foreslår at man heller utvider forskriften. At folk som ikke oppfyller alle krav likevel kan få lån hvis de velger langvarig fastrente. Da er de sikret mot prisøkning på lånet.