Seks grafer som forklarer boligmarked-året 2017

Hvis du er eier en bolig, skal kjøpe eller selge, eller bare på generelt grunnlag er interessert i boligmarkedet, kan du umulig ha unngått å få med deg utviklingen det siste året.

2017 startet sterk stigning i prisene, men i mai snudde plutselig utviklingen.

I denne saken skal vi forsøke å forklare hvorfor og hvordan det skjedde.

1. Prisene begynte å falle

Hovedgrunnen til at boligprisene økte voldsomt i 2016, var på grunn av for få boliger på markedet. 2017 startet på samme vis. I januar, februar og mars var det få boliger til salgs, og dermed fortsatte prisene å øke helt frem til april.

I mai begynte imidlertid prisene å falle, og siden har markedet opplevd en prisnedgang nesten hver måned, som du kan se på denne grafen (rød strek er 2017):

– Vi trodde på forhånd at boligmarkedet i 2017 ville gå fra et sterkt til et mer moderat marked. Det gjorde vi fordi vi gjennom flere år har kommet opp på et høyt boligbyggingsnivå, samtidig som det er blitt en kraftig nedgang i befolkningsveksten – noe som har resultert i lavere boligbehov, sier Christian Dreyer, administrerende direktør i Eiendom Norge, organisasjonen som hver måned legger frem ferske boligtall.

2. Hvorfor falt boligprisene?

Det er det flere grunner til, men Dreyer peker på to hovedårsaker: Sterk økning av boliger til salgs og den nye, midlertidige boliglånsforsikriften.

– Skiftet i markedet ble fremskyndet og vesentlig forsterket av endringene i boliglånsforskriften 1. januar 2017. Spesielt endringen om en øvre boliglån-ramme på fem ganger inntekt og de ekstra skjerpede kravene til utlån i Oslo, resulterte i at mange fikk lavere lån fra banken, noe som igjen betydde at færre hadde råd til å kjøpe seg bolig, sier Dreyer.

Ettersom det samtidig ble lagt ut flere og flere boliger i markedet, fikk dette konsekvenser i form av at det ble vanskeligere å selge boliger.

Grafen under viser utviklingen i hvor mange usolgte boliger det har vært på markedet. Utover høsten ser man at det ble flere og flere som ikke fikk solgt boligene sine.

– Det at antallet usolgte brukte boliger øker, gir et godt bilde av et tregere boligmarked der kjøperne har mye å velge i. Og som resultat er det naturlig med en svakere prisutvikling og at det tar lengre tid å selge boligene, sier Dreyer.

3. Oslo dro med seg resten av landet

Da prisene på landsbasis begynte å falle, var det Oslo-markedet som hadde skylden. I flere andre store byer, som Stavanger, Trondheim og Bergen, opplevde man prisutviklingen som mer stabil. I Tromsø økte faktisk prisene i to måneder etter at Oslo-markedet begynte å stupe.

Men – som du kan se på grafen under – opplevde etter hvert de andre store byene også en tydelig nedgang i boligprisene.

– Det var naturlig at boligprisene endret seg i Oslo først, fordi det var her veksten var sterkest i 2016 og siden boliglånsforskriften hadde skjerpede bestemmelser for Oslo-markedet. Men fallet i befolkningsveksten og den høye boligbyggingen har ført til fall i prisene over nesten hele landet, sier Christian Dreyer.

4. Høyt aktivitetsnivå

Et punkt som i hele høst har gjort boligmarked-spekulantene optimistiske, er aktiviteten i markedet – altså hvor man boliger som selges. Selv om prisene har gått ned, er det fortsatt slik at det kjøpes og selges mange boliger hver eneste måned.

Som du kan se på grafen under, skiller ikke 2017 (rød linje) seg noe særlig negativt ut når man sammenligner de fem siste årene:

– At det selges tilnærmet like mange boliger i år som i fjor, viser at boligmarkedet til tross for prisnedgang er velfungerende, og det gir grunn å forvente at vi er inne i en kortere periode med priskorreksjon og ikke et langvarig prisfall, sier Dreyer.

5. Utviklingen som vekket bekymring

Én ting som imidlertid kunne vært bekymringsfullt, er hvis gapet mellom antall solgte boliger og boliger lagt ut for salg blir for stort. Dette så vi en tendens til etter sommeren.

I august ble det lagt ut 11.846 boliger for salg, mens det ble solgt 8729. I september var gapet redusert noe, til 10.391 lagt ut i markedet og 8759 solgte, men utviklingen bekymret Eiendom Norge-direktør Dreyer.

I oktober og november har dette imidlertid «normalisert seg». I november ble det faktisk solgt flere boliger enn det ble lagt ut for salg.

– Gjennom 2017 er det blitt lagt ut vesentlig flere boliger enn det det er blitt solgt nærmest hver måned. Noe som har ført til at tilbudssiden har økt hver måned. Denne trenden ser vi nå at er i ferd med å avta, mener Dreyer.

6. Økende salgstid

Hvor lang tid det tar å selge en bolig, gir ofte en pekepinn på hva slags marked man er inne i.

Frem til i høst i år var liggetiden (antall dager det tar å selge en bolig) veldig normal. Men i takt med at det kom flere boliger på markedet enn det man klarte å selge, økte også liggetiden.

I september, oktober og november tok det unormalt lang tid å selge en bolig.

– Når antall boliger til salgs øker, er det en helt naturlig konsekvens at det tar lengre tid å få solgt. Det er noe vi har sett tydelig spesielt i Oslo, Bergen og Trondheim, der salgstiden har ligget over 30 dager de siste månedene – noe som er unormalt høyt for disse byene, sier Dreyer.

Dette ser man tydelig hvis man sammenligner november i år og november i fjor: