– Vi ville først og fremst sjekke om det finnes en optimal budstrategi. Rådene man får høre fra meglere, er det sannhet i dem, spør Ole Jakob Sønstebø, som nylig forsvarte doktoravhandlingen sin om budstrategier ved NTNU Handelshøyskolen.

Råd fra megleren kan være at det lønner seg å by opp til egen betalingsvillighet så raskt som mulig, eller at det kan lønne seg å bruke taktikker for å skremme vekk andre budgivere. Det viser undersøkelser fra Sønstebø.

– Taktikkene er ikke særlig brukbare.

Sønstebø og kollegene ved NTNUs Senter for Bolig- og Miljøøkonomi har blant annet basert seg på spørreundersøkelser og budlogger fra solgte boliger. Forskningen er også omtalt i Gemini.no, forskningsnytt fra NTNU og Sintef.

Fungerer skremmebud?

– Høyere åpningsbud skremmer vekk andre interessenter i en grad. Det har en viss effekt, men den er lav, sier Sønstebø.

En ting som er sikkert, er at slike bud gir dyrere sluttsum for boligen. Prisen for boligen blir høyere når åpningsbudet er høyt.

Hva som er skremmebud, varierer ut ifra hva boligen koster. Det kan være budrunder der folk starter med bud høyere enn prisantydning.

Store budhopp gir høy pris

Også store budhopp underveis i budrunden gir høy pris for boligen. Det virker som om slike bud har dårlig effekt for skremming, ifølge Sønstebø. Hoppene kan være fra 100–300.000 kroner opp, avhengig av hva boligen koster og hva slags budforhøyelser andre legger inn.

– Hvis flere budgivere svarer med skremmebud, blir priseffekten enda sterkere.

Det koster ingenting å by opp til sin egen grense. Det er kun tiden man investerer når man legger inn bud, påpeker Sønstebø. Derfor er det vanskelig å skremme bort budgivere.

– Teorier om at skremmetaktikker er rasjonelle og gir lavere pris, har forutsetninger som ikke er perfekte for budgivningsprosessen i Norge. Hadde det kostet å gi bud, ville det vært lettere å skremme, sier Sønstebø. Foto: Elin Iversen

Dette gir rolige budrunder

Små hopp er bedre enn store, mener Sønstebø. Hans inntrykk er at folk er villige til å by opp til egen betalingsvilje uansett hva de andre byr.

– Det er ingen kostnader ved å by opp til egen grense. Det er kun tiden man investerer ved å legge inn bud.

Sønstebø har sett på akseptfrist i en upublisert artikkel han har skrevet med kolleger. Foreløpige funn viser at akseptfristen er viktig for budrundens temperatur:

  • Desto kortere budfrist og dermed kortere responstid, jo høyere blir boligens pris. Budfrist handler om hvor lenge budet står og responstiden om hvor fort man svarer på en annen budgivers bud.

  • Budrundens fart kan altså styres om man legger inn lengre akseptfrist. Hvis fristen er lang, kan du kjøle ned temperaturen. Folk trenger ikke stresse med å legge inn bud.

  • På den andre siden gir korte frister mer opphetet konkurranse. Budet man legger inn er kanskje ikke hundre prosent rasjonelt. Det er noe som heter auksjonsfeber, og det er kanskje det som slår inn.

  • Dersom selger er usikker på om det kommer flere bud, er det fornuftig å vente til rett før budet går ut med å svare.

– Basert på det generelle resultatet ville jeg tatt det med ro i en budrunde. Ikke stresset med tanke på tid og budøkning.

Meglere vi har snakket med tidligere, mener folk er unødig redde for å åpne budrunden. De viser til at det ofte er første budgiver som vinner den.

– Det tror jeg ikke stemmer. Dersom det er flere enn én budgiver, er det oftere at noen andre enn den første budgiveren vinner, sier Sønstebø.

To typer budgivere

– Mange tenker at megleren har stor makt i budrunden. Det stemmer ikke helt, sier Bulent Yildirim, megler og partner/daglig leder i Boa Eiendom Oslo Vest.

Årsaken er mindre kontakt med interessenter, mener han. Når man kan legge inn bud med bankid-innlogging, snakker man sjeldnere med megleren. Folk legger en strategi selv, erfarer Yildirim.

Bulent Yildirim skiller mellom to typer interessenter: Folk kjøper enten med hjertet eller hodet. Førstnevnte gruppe lar seg rive med. Folk som byr med hodet stopper på beløpet de har bestemt seg for. Foto: Lasse Floede

Disse vinner budrunden

– Kunne du anbefalt noen å legge inn skremmebud?

– I noen tilfeller. Vi skal være mellommann, men vi er innleid for å få best pris. Det er en fin linje. Er du for grådig, vil ikke folk ha råd. Hvis du vil skremme, må du komme med et solid bud to ganger, sier Yildirim.

Han sier han har anbefalt slike bud ved salg av noen Obos-leiligheter, når han vet det sitter en gjeng med forkjøpsrett på gjerdet. Er salgsprisen prisantydning i slike tilfeller, kan han anbefale kjøper å gå litt høyere over seg selv.

Interessenten som vinner budrunden, er sjelden den første. Det er Yildirim helt enig med Sønstebø i.

– Hvis det er flere budgivere, er vinneren ofte de som venter på sidelinjen og hopper inn mot slutten. Lar de andre krige først. Når de andre nærmer seg grensen, kommer de inn med et solid bud og stikker av med seieren, sier Yildirim.