Hvis du bor i leilighet er sjansen rimelig stor for at leiligheten ligger i et eierseksjonssameie. I Norge er eierseksjonssameiet en vanlig og populær måte å organisere bygg med flere leiligheter i. Kort fortalt innebærer et eierseksjonssameie at den enkelte leilighetseier har enerett til å bruke selve leiligheten, mens hele eiendommen (bygning og tomt) er i sameie med andre seksjonseiere.
Her er de viktigste endringene i den nye loven: Seksjonering ved rammetillatelse:
Tidligere kunne man ikke seksjonere et bygg før kommunen hadde gitt igangsettingstillatelse. Etter den nye loven er det mulig å få seksjonert allerede ved rammetillatelse. En fordel med dette er at man sikrer fleksibilitet for bankene og utbyggere med hensyn til etablering av pant i eiendommen.
Krav i forbindelse med seksjonering:
Den nye eierseksjonsloven har en klarere og tydeligere kobling mot plan- og bygningsloven. Før var det mulig å foreta seksjonering selv om den enkelte bruksenhet (leilighet) ikke var bruksgodkjent etter plan- og bygningsloven. Det har vært tilfeller der kjøpere har trodd at leiligheten var godkjent siden kommunen hadde godkjent seksjoneringen. Med den nye loven sikrer man i større grad lovlige bruksenheter (leiligheter).
Krav på seksjonering i sameier som ikke er seksjonert:
Det finnes boliger som eies i sameie mellom flere personer uten at eiendommen er seksjonert. Dette kan skape problemer blant annet når det gjelder å få pantsikring for lån. Tidligere har det ikke vært mulig å kreve seksjonering uten flertallsvedtak, hvilket eksempelvis medførte at det var umulig å få gjennomført seksjonering i et sameie med to sameiere dersom ikke begge var enige. I den nye eierseksjonsloven er det nå åpnet opp for at den enkelte sameier i slike sameier kan «tvinge igjennom» seksjonering ved å framsette krav for tingretten.
Enerett til bruk av fellesarealer:
I tidligere eierseksjonslov var det svært begrensede muligheter for å tildele en seksjonseier enerett til bruk av deler av fellesarealet i eierseksjonssameiet. Vilkårene for å tildele slik enerett framsto også som noe uklare. Den nye eierseksjonsloven har konkrete vilkår for å tildele enerett til bruk av fellesarealer.
Eneretten skal vedtektsfestes og skal som hovedregel være tidsbegrenset inntil 30 år. Regelen gir fleksibilitet og større forutberegnelighet blant annet ved organisering av parkeringsplasser og utearealer i tilknytning til leilighetene.
Forenklede krav til oppmåling av tilleggsdeler:
Etter den forrige eierseksjonsloven var det ganske tidkrevende og kostbart å få opprettet såkalte tilleggsdeler til de enkelte eierseksjoner, blant annet fordi det var krav om oppmåling av tilleggsdelene. Dette bidro til en del uheldige løsninger hvor det i stedet ble vedtektsfestet enerett til bruk av deler av fellesarealet.
I den nye loven er det lagt opp til en forenklet prosess for oppmåling ved at dette kan skje ved såkalt kontorforretning, altså på skrivepulten og uten at man må ut i terrenget for å måle opp. Dette vil blant annet gjøre det enklere å gjøre hageflekker og parkeringsplasser til tilleggsdeler.
Ikke lenger kjøperett for leietakere:
Tidligere var det slik at den som leide en leilighet i et bygg som ble seksjonert hadde rett til å kjøpe leiligheten for 80 % av markedspris. Regelen var begrunnet i boligpolitiske hensyn. Disse hensynene gjør seg ikke gjeldende med samme styrke i dag, og dessuten var det ofte slik at utbyggere sørget for å tømme bygget for leietakere før seksjonering. I den nye loven gjelder derfor ikke lenger slik kjøperett for leietaker.
Parkering:
Kommunale krav til antall parkeringsplasser har ofte skapt problemer i forbindelse med seksjoneringen. I den nye eierseksjonsloven er dette forenklet ved at man har krav på seksjonering så lenge det er avsatt tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre antallet parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen. Den interne fordeling av parkeringsplassene er opp til utbygger og/eller eierseksjonssameiet å bestemme. En annen nyvinning når det gjelder parkering er at den enkelte leilighetseier gis rett til å anlegge ladepunkt for elbil i tilknytning til sin parkeringsplass.
Saksbehandlingsregler og tidsfrister:
I flere kommuner har saksbehandlingstida ved seksjonering vært lang. I enkelte tilfeller har dette skapt problemer i utbyggingsprosjekter hvor tidsaspektet er av betydning. Ved den nye loven er det innført en saksbehandlingsfrist på 12 uker regnet fra seksjoneringssøknaden. Oversitting av fristen medfører at gebyret reduseres med 25 % per uke.
Andre nye regler:
Den nye loven har også andre nye bestemmelser av praktisk betydning. Blant annet et det gjort en klargjøring av grensesnittet mellom den enkelte seksjonseiers vedlikeholdsplikt og sameiets vedlikeholdsplikt, samt innføring av erstatningsregler både for den enkelte seksjonseier og for sameiet ved mangelfullt vedlikehold.
Eierseksjonsloven er en praktisk lov som benyttes av mange ikke-jurister. Ved utformingen av den nye loven har lovgiver derfor hatt fokus på klart og brukervennlig språk og en oversiktlig oppbygning av de enkelte paragrafer. En ny lov krever likevel at man setter seg inn i det nye, hvilket særlig gjelder dem som sitter i styrer i eierseksjonssameier eller utbyggere som tenker å seksjonere en eiendom. Mange styrer har derfor en jobb framfor seg med å påse at vedtektene i sameiet er, eller eventuelt endres, i samsvar med den nye loven.