Det første budet på denne var 700.000 under takst

— Det er ikke lenger budrunder på samme måte, men forhandlinger mellom en potensiell kjøper og selgeren. Megler må både få selger til å nedjustere forventningene, og få kjøper til å heve budene. De fleste boligene selges nå på denne måten, sier Christian Vammervold Dreyer, administrerende direktør i Eiendomsmeglerforetakenes forening (Eff).

Torsdag forrige uke landet eiendomsmegler Erik Løvås i Privatmegleren på Stabekk i Bærum utenfor Oslo et salg som ble forhandlet frem mellom selger og én kjøper.

— Det første budet fra kjøper var på nesten 700.000 kroner under takst, jeg måtte argumentere selgers sak, sier Løvås.

- Dette er ikke enestående. Vi meglere håper på vegne av kundene at det blir en budrunde med flere budgivere, men de siste to månedene har vi stort sett kun hatt en budgiver. Da er det viktig å forhandle prisene opp, sier Løvås.

Har du tips om boligsaker? Send oss en mail!

Flere eiendomsmeglere vi har snakket med, har solgt flere eiendommer med forhandlinger i stedet for budrunder den siste tiden.

Forhandlet i to dager

Treromsleiligheten som ble solgt torsdag hadde en prisantydning på 2,48 millioner kroner. Første visning var i slutten av september. Det første budet var på 1,8 millioner kroner, og det andre på 2,1 millioner kroner. Det var først da det andre budet kom inn at Løvås begynte å forhandle med kjøper og selger.

— Underveis i en slik forhandling kan jeg spille på prisutviklingen siden eier kjøpte, gjennomsnittlig kvadratmeterpris på sammenlignbare leiligheter, og fortelle hvorfor leiligheten eventuelt er priset høyere enn gjennomsnittet, sier Løvås.

Forhandlingen pågikk i to dager. Da budgiver ikke ville øke budet mer, valgte selger å gi et motbud på 2,4 millioner kroner.

— Budgiver syntes det var for mye, og partene ble enige om å møte på 2,35 millioner, som ble salgssum, sier Løvås.

- Kjøpers marked

At man forhandler i stedet for å ha budrunder, er første indikator på at boligmarkedet endrer seg, erfarer Christian Dreyer i Eff.

Han merket tendensen allerede i våres, og sier det har utartet seg utover sommeren og høsten.

— Det starter med et lavere bud, ofte noe under prisantydning, og så starter forhandlingene. Hvor raskt det går før man er enige, kommer an på hvor lyst personen har på boligen, i tillegg til selgers forventninger til pris. Begge deler er gjerne en modningsprosess, sier Dreyer.

Han opplever at boligene gjerne ligger lenger ute i sånne perioder, fordi det ofte tar tid før partene «finner hverandre».

— Det er vanskelig å si hvem av partene som kommer best ut av forhandlingene, men generelt er det sånn at «jo tøffere markedet er, desto bedre sitter kjøperne i det». Det har vært selgers marked de siste årene, nå er det i høyere grad kjøpers marked, sier Dreyer.

190.000 under prisantydning

Folk har satt en grense, erfarer Erik Løvås i Privatmegleren. Betalingsvilligheten stopper på et punkt.

— I en slik forhandlingsprosess må man også jobbe med selgerne, sånn at selgeren også justerer seg etter markedet. Det er like viktig for å få i stand handelen, sier Løvås.

For om lag to uker siden solgte en kollega av Løvås en bolig på Bekkestua for 4,4 millioner kroner, prisantydningen lå på 190.000 kroner over.

— Kjøperen begynte en del lavere, det første budet var på fire millioner blank. I løpet av en ettermiddag fikk megler budet gradvis opp og selger justerte forventningene sine, sier Løvås.

Liker å forhandle

Så å si alle de siste salgene utenom ett, har blitt forhandlet frem mellom to parter, forteller Trine Dahl, eiendomsmegler og daglig leder i DNB Eiendom Frogner Residens. Det har vært trenden i høst, ifølge Dahl.

— For oss som har jobber i bransjen en stund, som er gamle, så er det morsomt å forhandle. Det er nå du kan vise at du er en god megler, sier Dahl.

- Hva slags argumenter bruker du i forhandling?

— Man snakker mye, forhandlinger krever mange timer i telefonen, ler Dahl.

— Hvis markedet er opphetet, ville leiligheten endt i budrunde over takst. Prisantydningen er da i utgangspunktet en god pris. Kommer man litt under har man gjort et godt kjøp.

Det første budet starter gjerne godt under takst, og så ender man ofte ikke så langt unna prisantydning, erfarer Dahl.

- Ingen ringte, ingen kom på visning

— Begge parter vil ha en avtale, men man har helt forskjellige forventninger. Som selger har man et ønske om forventet pris, selv om markedet er dårlig, mens kjøperen er mye mer kjapp på å redusere tanken om at man kan få et godt kjøp, sier Dahl.

Dyre objekter tar lengre tid, men flere henvender seg til meglerne for å gjøre gode kjøp, er Dahls opplevelse.

— Det er ikke så mange kjøpere, men jeg synes det var tråere for noen måneder siden. Ingen ringte, ingen kom på visning.

- Skambud blir ikke tatt seriøst

Christian Aamodt, eiendomsmegler i Eie, opplever også at mange går i forhandling med én kjøper. Han har ett råd til kjøperne: Gi et bud selgeren vil anse som seriøst.

— Flere hundre tusen under prisantydning blir ikke tatt seriøst. Gir man skambud til selgere som ikke behøver å selge, vil du få tilbakemelding om at de ikke vil ta budet – og budet kan strande der, sier Aamodt.

— Vi ser at vi får besøk på visning, men vi får ofte færre budgivere, ofte bare én. Budene fra den ene budgiveren er ofte urealistisk lave, sier Aamodt.

Tips til boligkjøperne

Forbrukerrådet har laget en liste med sine beste råd til boligkjøpere:

• Gjør deg kjent med det markedet du skal kjøpe i. Gå på visninger på boliger som likner det du ønsker, og send en sms til megleren i etterkant og spør hvor mye den gikk for. De tilfellene der megleren setter «solgt for kr. X» på nettannonsen er jo de tilfellene at boligen ble solgt til høy pris, så det er et skjevt sammenligningsgrunnlag.

• Vær kritisk til boligpriskalkulatorer som ligger på nettet. De kan i flere tilfeller gi helt overraskende feil utslag.

• Skaff deg finansieringsbevis i før du begynner boligjakten. Da må du tenke gjennom hele din økonomi, du får bedre oversikt over hva du kan bruke, og faren for å strekke deg for langt blir mindre. Dessuten slipper du å stresse med finansieringen når budrunden er i gang.

• Om du skal kjøpe først og så selge din egen, eller om du skal selge først og så kjøpe avhenger av din egen fleksibilitet og mulighet til å tåle risiko og hvordan markedet utvikler seg fremover. Det er dermed ikke mulig å gi ett klart råd som passer alle. Men vær forberedt på at du både kan få mindre betalt for og større salgsutgifter ved din nåværende bolig enn du håper, og dessuten fellesutgifter og boliglånutgifter for begge boligene inntil boligen din er overtatt av andre.

• Bruk anledningen til vurdere andre områder enn de mest nærliggende. Boligprisene kan variere mye med bare få minutters avstand.

• Les gjennom all informasjon du får – senest før du byr. Brukt er ikke nytt. Feil og mangler ved boligen som ble opplyst om eller som var åpenbare, kan du normalt ikke klage på i ettertid. Hint og antydninger i papirene må du være obs på. Takstmannens vurdering og selgers egenerklæring er viktigere enn eiendomsmeglerens adjektiver og beskrivelse av nærmiljø.

• Husk at mange har undervurdert hvor mye tid og penger som kreves for å pusse opp. Prøv å vurdere nøkternt.

• La deg ikke blende av styling. De møblene følger uansett ikke med. Du må ha fokus på de varige fakta om boligen, tilstanden og beliggenheten. Husk at det er betydelige kostnader ved feilkjøp og seinere bytte av bolig.

• Er du i tvil om hva som menes med formuleringene i salgsoppgaven, send en epost til megleren og be om tydelig svar tilbake på epost.

• Send en epost til eiendomsmeglerforetaket og klag dersom informasjonen om boligen ikke er tilgjengelig som nedlastbart samtidig når boligen blir markedsført på nettet. Så blir de kanskje bedre neste gang.

• Stress er din fiende som boligkjøper, og tiden fra visning til salg er ofte meget knapp. Forsøk å planlegge slik at du får tid til å lese, spørre, undersøke og sammenlikne alternativer boliger for dine ”millioner”.

• I de fleste tilfeller går det greit å signalisere interesse til megleren og så levere bud ved 11-tiden, med akseptfrist kl. 1200. Det er du som skal bruke millioner av kroner, ikke la eiendomsmegleren stresse deg unødig. Du som budgiver bør sette korte, men ikke uansvarlig korte frister for hvor lenge budet ditt skal være gyldig. Slik legger du et visst press på selger og på andre budgivere.

• Husk at du også overtar fellesgjelden knyttet til boligen. Det er viktig at du tenker på totalsummen som er kjøpesummen pluss fellesgjelden.

• Hvis du vil kjøpe andelsleilighet, bør du melde deg inn i ett (eller flere) boligbyggelag så snart som mulig. Den med lengst tid som medlem får muligheten først. Da kan du melde interesse for leiligheter og tre inn i høyeste bud etter budrunden, dersom du mener det er gunstig. Da kan du slippe noe av det som stresser ved budrunder.

• Tenk ikke drømmebolig, bli ikke forelsket i boligen på visning. Det gjør deg mindre kritisk, og du risikerer å la deg rive med og by mer enn nødvendig. De færreste boliger er unike, de fleste boliger finnes det mange av med noenlunde tilsvarende kvaliteter. Tenk heller at det finnes mange muligheter.

• Dersom du absolutt ønsker å kjøpe en bestemt bolig – men er usikker på ett konkret forhold som er viktig for deg, kan du legge inn skriftlig forbehold om dette i budet. Det kan sikre deg mot utgiftsbomber. Hvordan er omtalt i en tidligere blogg hos Forbrukerrådet.

• Før du starter i budrunden bør du lese hvordan budgivningen foregår, ofte er det lurt å sjekke at du kan scanne / fakse første bud og sjekke mulighet for elektronisk budgivning.

• Når du skal ta over, pass på at boligen er skikkelig rengjort og at det ikke er dukket opp skjulte eller nye skader. Du kan nekte å ta over, eller holde igjen penger nok til at forholdes kan rettes.

• Vær obs på hva som følger med av inventar. Selger kan ha tatt forbehold fra den alminnelige listen eiendomsmeglerne benytter, og du som kjøper kan også ta forbehold i budet om at mer enn det som følger av listen skal følge med. Eksempler kan være møbler, hagemøbler, lamper. Men la ikke dette få fokus fremfor det viktigste ved boligen.

• Dersom du kjøper gjennom en eiendomsmegler eller advokat, ordner denne tinglysing og overføring av kjøpesummen, og det er sjelden at det her skjer feil som rammer forbrukeren. Dersom du kjøper fra privat selger, anbefaler vi at man bruker en profesjonell part til oppgjøret (advokatoppgjør / megleroppgjør) slik at begge parter er trygge for at kjøpesum og eiendom uten heftelser havner på riktige hender.

• Husk at eiendomsmegleren jobber for at selgeren skal få en god pris for boligen, så du som kjøper bør ikke bruke megleren som rådgiver for deg i spørsmål som har betydning for prisen.